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笑谈住房走势预期,略说一二

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发表于 2021-5-6 09:16:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
1、人口因素:舟山的常住人口预计总量在100万左右并逐步往80万波动,人口整体素质则呈浅V型。由于产业、教育、生活成本、老龄化等原因,近年的年青高素质人口净流出,造成房价平稳走低,低到一定限度形成价值坑后,则只会吸引外来低端人口进入,随着社会的进步大城市产业外延,人口不再减少,低端大量累积又促进产业、教育等的发展,然后整体人口素质抬升,房价复苏,又会有一定的低端人口挤出。这是一种动态的平衡。
2、环境因素:舟山是旅游、海洋产业和港口物流为主,定位为整体非高科技的服务和基础产业,所以房价过高是不可能的,总体只会在中低价位进行平衡。对于家庭来说,教育就是希望,舟山近年虽大力引进大专院校,但地理位置和环境的制约不可能有超常发展,所以“后继”不行,也会制约房价上涨。但处于旅游金三角位置的投资型旅游房产短时除外,那是有钱人玩具。
3、房产导向:管理者在这些年也看到产业、教育、生活成本对人口引入的制约,所以也比较急于压住房价,减缓人口净流出,这是把双刃剑。个人比较赞同管理者的大智慧,长痛不如短痛,方法一是开发外岛链和冷角地段,哄抬市中心区地块价值。方法二是全力推进3个未来社区建设,直接暴击房地产抽金外流,150万方体量至少可以拉低现平均房价四分之一,从而吸引和留住人口这根本因素。所以房价整体还会低,稳定下来后才会复苏,但期望别太高,按货币现值购买力,再不会超过相当于目前含精装1万5的水平!要打下城市以后发展的坚实基础,这一步还必须得走。
4、投资因素:在舟山,空地和低层的可拆迁住房资源越来越少,而人均住房又远高于国内各地(周边认识的差不多户均3套以上),作为开发商,一般超过6层就不再有兴趣来拆迁开发。再过十几年,这些高层建筑老化后,但又拆不动,会和发达国家一样,都会发展成妥妥的“贫民区”。所以以后整体房价不可能再高,改善住房因前述的原因需求量也不大。同上,处于旅游金三角位置的建筑总高三层以下投资型旅游房产除外,那是有钱人的高端玩具。
总的来说,为了舟山市不一下子没落,房价必须也只能压,不然疯狂过后会死得快。如果房价暴涨,会有很多人变现为子女投资到大城市,到这时候,就真的连希望都没了。
这贴是不是能被放出来另说,毕竟触碰到一些潜规,对于房产业内少于20年的有意见就算是笑谈。。。。。。:)

某人闲谈速记整理,我是某茶话会的搬运工。。。。。。:)

发表于 2021-5-6 20:45:16 来自手机用户 | 显示全部楼层
舟山房有在打压吗?涨不上去没办法。哪里是打压房价引进人才呀。引进人才要有产业。正因为没产业,所以本地人都往外跑。

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卷卷 + 10 最后一句是重点!

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发表于 2021-11-10 17:42:04 | 显示全部楼层
笑对人生 发表于 2021-5-7 11:12
2030年舟山人口要到150万人口,9年净增50万人,也就是说平均每年增加5.5万人口。

官煤都是吹牛的,舟山本地每年毕业的本科以上的大学生回到舟山的只有几个点吧,外地进来的基本都是农民工,买不起房子的,舟山的前途很难
 楼主| 发表于 2021-11-19 16:14:41 | 显示全部楼层
某个叫海飞丝的楼盘听说要价1.5W往上全装,一下子冷了。。。。。。这形势。。。。。。直接开到底价1.2W估计也不是办法了。
 楼主| 发表于 2021-11-19 16:11:00 | 显示全部楼层
2021年11月19日,今天讨论确定留存的房价平均再降1000元每平。

素了,现在只能和个人二手出价比谁低。。。。。。。目前是一年前价的8折不到一点点了。

问题是人的心理买涨不买跌,越降越是没人要。其中一套一年前原价380W,上半年350W没人要,只能降到320W,现在旁边小业主二手开价300W,好吧,降到290W,五套打包的话270W。。。。。。

 楼主| 发表于 2021-5-13 08:35:02 | 显示全部楼层

按93发展进度和规划,3年内就可以明显看到。给你个基准:比如目前每平方的房价是当地月收入平均的3倍,二、三年后你再看看是不是有变化。
房价收入比在每个城市中是不同的,侧面也是能反映一个城市的发展预期的。一般来说,当每平方房价低于当地月收入平均3倍的话,说明这城市发展缓慢甚至是处于相对衰退、相对停滞的。发展正常值一般是3~6倍,这个倍数越高,城市发展前景越好,但房价反制发展也越明显,当然极端了就崩了。
但舟山希望很大,只是普通百姓看不懂这盘大棋,忍小痛谋大局,一切为将来。
发表于 2021-5-7 15:34:06 来自手机用户 | 显示全部楼层
现在是骑虎难下,人口问题,舟山土著明显在大幅度流出,全靠卖地,基建,造房,带来一批人,也恰恰是卖地造房,房子过剩,不这样的话,外来人口又要流失,总而言之,房价崩盘不远了

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卷卷 + 10 有道理!最后7字太丧气了。。。

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 楼主| 发表于 2021-6-7 09:28:03 | 显示全部楼层
93共约110W人口,如果除掉鱼山、六横等重大项目“常住”建设人口,也就近90W,然后有很多“小工程”建设人口,实际原住民(指30年居住史以上的)和新住民也就在70~80W之间,而目前93的60岁以上老龄人口也基本集中在这70~80W之间,有多少呢?——29W!
发表于 2021-5-6 17:56:44 | 显示全部楼层
这次五一节回了趟舟山,想明白了舟山的菜价为什么这么贵。
外地人到舟山旅游 食材都被饭馆酒店拿走了  菜场里的物以稀为贵。。。

本地人承受高物价  旅游到底富了几个人?
 楼主| 发表于 2021-5-6 10:01:01 | 显示全部楼层
这次只用了二个品种的接地气绿茶,1是黄杨尖的谷雨特制小月牙,2是带过来的太平大“菜干”。“弓剪”大玻璃杯,倒入炭烧烧开后再降到85度的大展山夹水。男生一律上菜,女生一律小月。

眼屎介大的功夫茶具扔一边。
发表于 2021-5-6 10:06:05 来自手机用户 | 显示全部楼层
总觉得卷卷是“豪哥”
发表于 2021-5-6 10:41:24 | 显示全部楼层
房价舟山不太可能降的,市区房价已经是浙江城市里最低了,今年我敢肯定会微涨!本地人确实在减少,但外来人口还是很多的。就因为舟山房子不贵,我认识的不少外地朋友拖家带口到舟山落户,部队转业的也把父母带到舟山来了。整个浙江接下去会大力引入外省人口到浙江落户,舟山不会拖省里后腿的。
发表于 2021-5-6 10:49:15 来自手机用户 | 显示全部楼层
楼主房子赶快抛掉吧舟山不行了
发表于 2021-5-6 12:48:52 | 显示全部楼层
20210506-2.gif
发表于 2021-5-6 13:03:15 | 显示全部楼层
这次五一节回了趟舟山,感觉舟山在建的楼盘还是很多啊。我判断市场上供还是大于求的。

房产其实很简单,就是个供需关系。

我也已经尽力了,作为舟山人,虽然现在住在杭州,也在舟山投资了一套。后面就看舟山能不能多搞点特色产业出来了
发表于 2021-5-6 19:06:41 | 显示全部楼层
养老挺好的地方啊,比北京好多了,我挺喜欢舟山的。
发表于 2021-5-7 09:00:15 | 显示全部楼层
楼主说的有一定道理。如投资着块,作为开发商,一般超过6层就不再有兴趣来拆迁开发。再过十几年,这些高层建筑老化后,但又拆不动,会和发达国家一样,都会发展成妥妥的“贫民区”等。
发表于 2021-5-7 10:23:17 来自手机用户 | 显示全部楼层
发表于 2021-5-7 10:25:36 来自手机用户 | 显示全部楼层
楼主,2030年舟山人口要到150万人口,不是我吹的,太阳报月亮报报的,每年进来成千上万大学生,也是党媒说的大学生
发表于 2021-5-7 11:12:23 | 显示全部楼层
2030年舟山人口要到150万人口,9年净增50万人,也就是说平均每年增加5.5万人口。
发表于 2021-5-7 14:58:01 | 显示全部楼层
有点过于悲观了
发表于 2021-5-7 15:50:44 | 显示全部楼层
宁波一限购,舟山最近新房卖的还可以啊,为何如此悲观
发表于 2021-5-7 17:10:23 | 显示全部楼层

RE:笑谈住房走势预期,略说一二

舟山想均价到两万不可能的…10年后改考虑的事情…不跌已经很好了…毕竟供大于求没有上涨的动力…
发表于 2021-5-8 10:51:32 | 显示全部楼层
励志寻找美食 发表于 2021-5-7 17:10
舟山想均价到两万不可能的…10年后改考虑的事情…不跌已经很好了…毕竟供大于求没有上涨的动力…

依愚之见:经济工作稳中求进,房产价格稳中有升,这在一个时期内不会改变。舟山经济总体向好,并且会越来越好,随着高铁进舟山时代的到来,舟山的辉煌历史不断改写,房产均价两万及以上的可能性存在。
发表于 2021-5-8 12:28:03 来自手机用户 | 显示全部楼层
舟山是个好地方,因为房价低
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