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[建议] [舟山市文明办] 破解碧水蓝天小区的停车难题

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发表于 2020-4-20 09:21:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
该小区停车问题由来已久,虽配置了一定数量的地下停车位,但仅有部分售出,余下的地下车位虽在多方的协调下可供业主租用,但由于费用超过地面停车位的费用一倍以上,鲜有问津。造成了目前小区地面见缝插针式停车,破坏了绿化占用了公共空间,还不时引发交通拥堵和邻里的矛盾。更为严重的是不受管理的停车增大了消防的安全隐患,小区内部万一有火警,很有可能因为车辆的停放问题延误救援的进行。
在舟山的创城已进入了攻坚阶段,出行在外,路愈宽、景愈丽、管控得力、次序井然,这城市的外在美我们已经感受到了,现在是时候提倡“由内而外的美”了,从自家做起,从小区做起,以点滴汇江河,以小事促创城。
有法可依执法为民
我市于去年通过了新的《舟山市物业管理条例》,做为针对性最强的地方法规,对于小区停车相关规定如下:
第四十九条物业管理区域禁止下列行为:
(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防设施、器材,妨碍疏散通道、安全出口、消防通道畅通;
第五十二条物业交付使用后,在符合有关法律、法规的情况下,可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。
对物业管理区域内共有停车位的收费事项,在业主大会成立前,由前期物业服务合同约定;业主大会成立后,由业主大会决定。物业服务企业对共有停车位提供管理和服务需增加服务费用的,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。车主对车辆有特别保管要求的,由车主与物业服务企业另行签订保管合同。
对妨碍小区公共道路通行的,物业服务企业应当及时劝阻;属于公安交通管理部门执法范围的,公安交通管理部门应当依法及时处理。
对于上述规定本人的理解为:
1. 共有车位的划定,公安、消防、规划部门给予指导。
2. 物业管理区域内共有停车位的日常管理由小区物业负责。
3. 对于妨碍小区公共道路通行的行为劝阻由物业负责,但对于公安交通管理部门执法范围的概念没有一个明确的说法,不按小区物业规定的停车行为经劝阻无效后,是否属于有公安交通管理部门执法范围?
4. 对于小区的消防通道需保持畅通,如果小区消防通道被堵塞,清除行为应由小区物业还是消防管理部门来实施。
根据《高层民用建筑设计防火规范》 GB-50045-95的规定:
当建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时,应在适合位置设置穿过建筑的消防车道,为防止火灾时建筑构件塌落影响消防车道正常作业,消防车道距外墙宜为5m,至少达到3.5m宽,消防车道宽度不应小于4m,消防车道上空4m以下范围内不应有障碍物。并保持24小时畅通。
穿过高层建筑的消防车道,其净宽和净高均不宜小于4m。消防车道与小区高层建筑之间,不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等。
是否可以理解为只要小区的通行道路宽在4米以上的都是消防通道。

另外还有小区的绿化因为随意停车而遭到损坏的问题,据媒体的报道可城市管理局依据《舟山市城市绿化条例》进行处罚。
我们已经有了适用本地实际情况的管理规定,在具体的落实的过程中,对应部门如何执行决定规定的生命活力,小区之事多为细碎小事,但小事不小,对于社会规则的遵守也该从小事不断强化,强化的过程也是教化的过程,需要政府的有关部门按职权范围介入。试想一人在自家小区内都乱停乱放,开车上路就会是个模范司机?估计这概率不大。
二、先舍后得利益共享

停车难问题的核心就是各方利益的妥协!小区业主想要停车费便宜,停车位置离家近;开发商想要积压的地下车位都变现出售;小区物业想要加强管理增加收费,无奈是三方的弱势群体,管不了就维持现状。
三方妥协的结果就是:地下车位尚有240个左右的空位,而小区地面的道路及公共空间被无序停车严重侵占。如能在政府的牵头下,开发商让渡一部分收益,降低地下停车位的收费,让余下的240个地下车位物尽其用的话,这将是个三方都能收益的大实事:
1.   开发商如以200元每月的价格租让地下单车位,每年收益在57万元左右,当地下停车成为习惯后,只要车位价格合理,业主购买地下车位的需求自然随之提升。
2.   物业将大幅减轻管理压力,在降低地面停车数量后,可对地面临时车位进行统一管理并进行收费,按临时车位75个,每月收费80元计算,每年增加收益7万元左右。
3.   真实收益的是广大的业主,你们将不用再担心晚归没有车位,你们将不用再担心在小区里的拥堵和剐蹭,停车也不再需要考验车技和运气。你们将最终获得一个人车分流,安静舒适,且越来越有幸福感和安全感的小区。小朋友可以放心出门玩耍、老人可以安心在小区里散步,小区房产也会在越来越正规的管理下有保值乃至升值的空间。而你们付出的可能就是每月多出百元左右的费用。
三、分步推进人车分流

根据20204月某天晚8点的小区停车情况统计:
地面停车总数为:435
地下停车总数为:105
地面固定停车位(包括非主干道路路宽5米以上的划定车位):110
地下停车位:348
沿小区主干道路单侧划定停车位:75
110+348+75-435-105=-7
IMG_0838_副本.jpg
只要地下车位充分利用,小区目前的合格车位数量能基本满足小区停车的需求,后期停车需求增加可在尚未出售的C区划定临时停车位,可满足25-30个车位的需求。在加强管理后,还能进一步剔除部分非业主停车,确保小区内部资源不被占用。
小区内部有多处4米路宽的道路未经全体业主同意就进行拓宽以增加停车位,该类型的车位应予以废弃,还路于众,还绿于众。启用地下车位,废弃不合理车位,在完成该阶段的停车管理之后,可以做到小区内停车按需有序,可控可管。在正常运行一段时间后,可视情况启动第二阶段-人车分流方案:逐步清退在各区域内部的地面固定停车位,车辆只在主干道路上通行,让您的孩子、老人有个安全的活动空间,也让您居住的空间更安静更清洁。
以上并不是难事,但要实现需各方的努力,需要各方都放下些自己眼前的利益承担起应有的责任,为了一个最终各方都能收益的可期的未来。定海城区的其它小区的停车难的现状,多数是因为缺少配套的地下车库导致的是巧妇难为无米之炊式的困境,碧水蓝天小区算是硬件不错,有米在缸,就看巧妇们如何操作了。相信只要政府带领,依法管理,各方协力,就一定能解决好停车问题,让小区真正成为业主的和谐家园。
1_副本.png 2_副本.png IMG_8227_副本.jpg



发表于 2020-4-21 21:57:17 | 显示全部楼层
我是支持小区自治管理的。
至少物业是赢利企业,不是来学雷锋的,上级物业公司对基层物业有苛刻的考核盛利制度,基层物业自己其实也拿不了多少,都让上级物业提走了。停车费收入是基层物业的命,拼命也不会松口的。
而业主大会和业主委员会,不是以赢利为最终目的的,也没有上级机关向小区业主委员会提取资金的事情。

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参与人数 1金钱 +10 收起 理由
卷卷 + 10 其实就是找个太公来养着!

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发表于 2020-4-21 20:41:09 | 显示全部楼层
计算公摊面积已经包括车库建筑面积的。小区建造成本已经包括建造地下车库的。小区规划时,地下车库作为公共配套设施在规划内的,是开发商必须义务建造的。
套上其中一条,这地下车库就是业主自己的了,与开发商和物业没关系了。
套上其中一条,你就是买下了地下停车位,也是做不出房产证的。

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参与人数 1金钱 +10 收起 理由
卷卷 + 10 还是有内行人的。

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 楼主| 发表于 2020-5-27 08:32:46 | 显示全部楼层
每日一问  创城无小事 民生无小事
发表于 2020-6-23 16:44:30 | 显示全部楼层
别指望了,就现在的情况,现在的物业,已经习惯成自然了。不可能有根本性改变。有钱的还是想办法搬离是实话,呵呵。
发表于 2020-4-21 08:20:58 | 显示全部楼层
有理有据,可行
发表于 2020-4-21 09:18:02 | 显示全部楼层
楼主有心
发表于 2020-4-21 10:42:23 | 显示全部楼层
楼主费心了
发表于 2020-4-21 20:26:58 | 显示全部楼层
楼主是位好人,而且认真。
因此以在某都市买房和多年居住的经历,给楼主一个参考。

有地下停车位的小区解决起来就比较有条件。
首先要确认小区停车位的所有权。别听物业和房产商的,也不要想当然的认为地下停车位一定不是业主自己的。
发表于 2020-4-21 20:49:59 | 显示全部楼层
我们小区的业主就是想当然的以为地下车位就是开发商的产权。而前期物业又口口声声说已经从开发商手里拿到了代管权和收费权,让前期物业擦了好几年的外快。
幸亏小区业主中有数名律师和政府的工作人员,把这个产权问题弄清楚了。
物业知道后,立马就自行撤离了。可能是怕业主大会要向他们讨回这几年的停车收费吧。
发表于 2020-4-21 20:53:27 | 显示全部楼层
地下停车位产权是开发商或者是物业代管的,
这个事情是很难办的,难度等级:与虎谋皮。
发表于 2020-4-21 21:12:02 | 显示全部楼层
由于地下停车位的收益归全体业主所有,这个事情办起来就容易的多了。
无非是平衡有车业主、多车业主、无车业主之间的利益关系。
而且业主委员会的胆子也壮了,决定小区自主管理。
我们小区千辆私家车,每辆每月一百至二百(多车家庭)的收费计算,每月就是十几万,加上外来车辆收费,业主委员会一年停车费收入可达二百万加。
发表于 2020-4-21 21:22:01 | 显示全部楼层
大致问了一下本岛几个小区的停车收费,
所谓的高档新小区收费偏高,主要还是停车收费基本全部进了物业的口袋。无车家庭一分钱的补贴也没有。
老小区基本停车不收费,停车位原本就不多,外来车辆都想尽办法往老小区蹭免费停车位。
二个极端,都不可取。
发表于 2020-4-21 21:43:38 | 显示全部楼层
还有,大陆城市好多地下停车位是人防工程。
停车收费却让物业全收去了。
小区自主管理后,这种类型的地下停车位收入,就是业主委员会自己的了。
无非是装个自动收费拦杆,雇几个值班的事情。
发表于 2020-4-22 11:52:13 | 显示全部楼层
地下人防工程,产权归国家,战时也无条件归国家安排使用。
看时明确,猫腻也最大。
咨询有关部门,一般都答复,谁投入建造谁受益,或者谁管理谁受益。
开发商就当之无愧的收之囊中。
其实开发商只是施工者,地下设施的建造费用一般都消化在业主的购房款中了。所以作为公共配套设施也好,作为可能已经公摊的面积也好,或者开发商已经把地下建筑成本打入了小区建造成本的,地下停车位都不再是开发商的了。
但是开发商还是会把管理权交给他指定的前期物业,其实业主委员会才是真正可以授权给物业管理的机构。
当然,业主委员会也可以自治管理,根据谁管理谁受益的原则,全体业主就可以受益。


发表于 2020-4-22 14:48:10 | 显示全部楼层
很多事儿看着明白 用上了糊涂
发表于 2020-4-22 19:53:41 | 显示全部楼层
浮生半日闲 发表于 2020-4-22 14:48
很多事儿看着明白 用上了糊涂

房产商和物业公司,绝对不简单,千锤百炼,身经百战,人脉深厚,树大根深,厚//颜//无//耻。。。。。。
要战胜他们,绝对不容易。
 楼主| 发表于 2020-4-24 08:22:54 | 显示全部楼层
感谢饭元老给出的建议,破解之道,药太猛,怕底子弱扛不住,还是希望利益相关方在政府的指导下都让渡部分利益,有收益才能有持续的可能。
发表于 2020-4-24 08:42:28 | 显示全部楼层
为啥没车位的业主就不能买车位呢?不知道汽车也需要一个家吗?地下车位是否属于全体不是某个人说了算的,至少应该按照相关法律、法规规定确认,不然又是一个法盲!
发表于 2020-4-24 09:29:39 | 显示全部楼层
有的业主的观念还是认为只要买了房,也同时拥有了车位的使用权。之前针对该区车位的所属权和使用权也在业主群里争论过,最后也是不欢而散,而且拥有车位或租车位的业主只是少数,多数都是随意乱停的。现在的情况是物业是不敢管,社区是没能力管,业主心又不齐。
 楼主| 发表于 2020-4-24 13:36:05 | 显示全部楼层
qq168 发表于 2020-4-24 08:42
为啥没车位的业主就不能买车位呢?不知道汽车也需要一个家吗?地下车位是否属于全体不是某个人说了算的,至 ...

您知道现在临城普通小区车位的价格吗,您知道这小区车位的价格吗,价格体现了价值,自然有人买,一味捂着想卖自己满意的价格,自然得不到市场的回应。
 楼主| 发表于 2020-4-28 08:17:39 | 显示全部楼层
如果这事不属于文明办的管理范围,那应该请教那个相关部门呢
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