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临城、东港房价分析及展望

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发表于 2019-1-17 10:19:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
    重启一贴,我改为临城东港房价分析是因为我主要关注这两个区块的房价,舟山其他区块房价如果来问我,我都一个态度“出手”。
    新年伊始,大家可能很少关注舟山一个重大项目,就是鱼山的绿色石化。这个项目今年要投产,一期炼化2000万吨。而镇海石化一年只有1000万吨。绿色石化一期给舟山一年地方财政收入200亿以上。舟山2017年地方总财政收入为187亿左右。这就意味着舟山地方财政将大大改善,拍地收入没那么重要。同时,绿色石化将有六千多职工家安排在舟山,这些人收入可观,将是一个庞大的有效购房团体。这是否会重演当年船厂效应,还是要拭目以待。
    还有舟山外来大学生置业,在机关事业单位入职的,公租房申请,已经排队到明年。这些人我有过接触,不少都是从上海杭州工作几年过来,到舟山有很大一个原因就是上海杭州房价太高,同是体制内,收入相差不多,但房价差好几倍。相对来说,舟山房价还是能够承受。而收入对东北以及中西部地区来说,高很多。一对小夫妻,丈夫在机关单位,妻子在教书,一年连公积金加起来超过二十万,所以他们马上就在临城买房了。这批人也是一个比较大的有效购房团体。
    另外,就是这几年旧城改造货币安置的人,不过这些人拿着安置款,由于种种原因,目前以观望为主。就像几年前半升洞拆迁户,当时东港房价一万左右,都在传东港房子这么多,要跌到六千。结果最后等涨到一万八后悔莫及,才去买房。羊群效应,和股市一样。
发表于 2019-1-20 10:39:19 | 显示全部楼层

RE:临城、东港房价分析及展望

纠正你几个错误。第一,浙石化绿色石化税收是属于浙江省的,既不属于岱山也不属于舟山,属于浙江省,浙江省再划拨,只不过划拨会偏向舟山。第二,浙石化在岱山县和临城金鸡山都有集资建房(岱山已经开建),而且以舟山的房价只要家里没矿浙石化的员工除了领导也没有多少人能买的起。
发表于 2019-1-17 15:08:57 | 显示全部楼层
平淡 发表于 2019-1-17 12:37
人口基数增加不多,但人口分布会发生变化。舟山本土资产高净值的人向临城、东港聚集。另外我一再强调,如果 ...

别扯淡了,频繁拍地的时候,房子是一个劲的涨!现在说不拍地了,还继续涨,忽悠小朋友呢!房价的涨跌主要看ZF的政策,如果公积金政策有变化的时候,银行按揭政策有变化的时候,也许楼市就会有变化了!没啥政策的时候,一般都是稳中阴跌!
发表于 2019-1-18 08:38:49 | 显示全部楼层
平淡 发表于 2019-1-17 19:28
刚刚在“住在舟山”里看到这篇文章“谁说舟山人才净流出?看这个数据——放弃北上广过来的都有”

看来你还年轻,太阳报20年前就头版头条“舟山再造一个香港如何了”。
发表于 2019-1-17 10:55:47 | 显示全部楼层
现在写房事贴也这么容易了,举几个有没有的利好,就空口断言房价要涨,那这么多的利空怎么避而不谈呢?
发表于 2019-1-17 10:41:10 | 显示全部楼层
然并卵,房事继续低迷
 楼主| 发表于 2019-1-17 10:43:01 | 显示全部楼层
     有时大家会有有个感觉,就是临城东港房源很多。其实这里面有两个原因,一是前几年临城开发,高估了临城入住人员,二是旧城改造,安置房建设比较多。但是这样情况不会持续,因为临城虽然有空地,但那是国家耕地红线图的地,真正能用于造房的地已经不多。东港以前不涉及耕地,可是现在国家有海岸保护条例,东港土地后备资源也不多。同时随着舟山地方财政收入改善,对土地财政依赖减轻,估计以后舟山土地拍卖会很少。大家可以观察一下,舟山土地拍卖情况。
    总之,我个人观点就是现阶段就是舟山房价一个低点区域,上次御景国际均价一万六就是一个极限低点。随着货币政策的改变,舟山房子去库存的推进,以及临城东港有效购房人员的涌入,舟山房价将会缓慢回归原有的估值。舟山核心区域的房价一直是高于北仑和镇海,就这几年掉了下来。
    最后,我大胆预测一下,就是临城最后排的那两块地,当时楼面价在一万左右,按照房价估算公式:楼面价两倍就是售价,如果是精装修,再加百分之二十。这样就是在二万四左右。临城东港房价估计就在一万六到二万四之间。
发表于 2019-1-17 10:58:27 | 显示全部楼层
鱼山岛真正高管都是租房的.
发表于 2019-1-17 11:17:08 | 显示全部楼层
其实2018年下半年开始应该弃房入金的,2019年,黄金比房产保值多了。

不过中心永远是核心,核心就意味着稳定,核心要稳,边缘要活。

附加属性厉害的房产,永远是追通胀的利器。
发表于 2019-1-17 11:46:07 | 显示全部楼层
至少三年内大规模拆迁没有了,人口数量没在增加,人才进来也很少,只要房价不跌,
保持稳定就好了
 楼主| 发表于 2019-1-17 12:37:27 来自手机用户 | 显示全部楼层
人口基数增加不多,但人口分布会发生变化。舟山本土资产高净值的人向临城、东港聚集。另外我一再强调,如果你选择购房,一定要关注舟山的土地供应动态。如果一个财政年度没有一块核心区域土地拍卖,那就要明白,一旦舟山临城、东港住宅去库存结束,就是舟山房价回归估值的时候。
 楼主| 发表于 2019-1-17 12:42:49 来自手机用户 | 显示全部楼层
舟山财政收入人均是排在全省第三位,仅次于杭州宁波。2019年如果加上绿色石化200亿,那就是全省第一,而舟山核心区房价在全省倒数第三。现在主要是临城东港房子供应量过多,外部言论导向观望为主。但这样情况我估计不会是一个常态,一旦供需平衡恢复正常,房价一定会回到原有的估值上。
发表于 2019-1-17 12:49:18 来自手机用户 | 显示全部楼层
平淡 发表于 2019-1-17 12:42
舟山财政收入人均是排在全省第三位,仅次于杭州宁波。2019年如果加上绿色石化200亿,那就是全省第一,而舟 ...

人口少平均就高,没有花头的
发表于 2019-1-17 14:43:27 | 显示全部楼层
老是拿来和杭州宁波比,不是一个级别的有啥好比的啊
发表于 2019-1-17 15:01:47 | 显示全部楼层
一个城市当然看经济总量的.平均值高有什么用?
发表于 2019-1-17 15:03:21 | 显示全部楼层
为什么北京上海房价高.就是人口密度支撑着高房价
发表于 2019-1-17 15:05:02 | 显示全部楼层
以后中国经济慢慢转型到以服务业为主了.更加需要人口的内需动力
发表于 2019-1-17 15:09:01 | 显示全部楼层
平淡 发表于 2019-1-17 12:37
人口基数增加不多,但人口分布会发生变化。舟山本土资产高净值的人向临城、东港聚集。另外我一再强调,如果 ...

别扯淡了,频繁拍地的时候,房子是一个劲的涨!现在说不拍地了,还继续涨,忽悠小朋友呢!房价的涨跌主要看ZF的政策,如果公积金政策有变化的时候,银行按揭政策有变化的时候,也许楼市就会有变化了!没啥政策的时候,一般都是稳中阴跌!
发表于 2019-1-17 15:29:58 | 显示全部楼层
这种帖子,说实话,看完肚子笑痛撒
发表于 2019-1-17 15:35:51 来自手机用户 | 显示全部楼层
2018年舟山gpd垫底
发表于 2019-1-17 16:02:23 | 显示全部楼层
鱼山石化的财政收入归市里吗?还是大部分上交省里?
发表于 2019-1-17 16:20:13 | 显示全部楼层
16000-24000这叫分析展望吗,现在就是这个行情,御景工抵16000-柏悦豪宅24000多。
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