您未登录  登录 | 注册 |

QQ登录

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

搜索
查看: 3465|回复: 29

也谈土地试用期届满

[复制链接]
发表于 2016-4-21 21:47:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
事情不必多说,大家都很清楚了。问题的焦点有两个:

1、土地使用期限届满后还应不应该再次缴纳土地使用权出让金。
2、如果需要再次缴纳,缴纳标准应该是什么样的。

对于第一个问题,楼主个人认为是应当缴纳的。从政治体制上来看,我国是社会主义国家,与西方的土地私有化相对,土地公有制是社会主义国家的重要特点。这一点在根本上是不可能改变的。如果可以不缴纳土地出让金而自动续约继续使用土地,那么与无期限的土地私有又有何分别?从物权法上分析,建设用地使用权是一类用益物权,而用益物权与所有权的重大区别在于:用益物权有期限,用益物权以有偿使用为原则。

其实相较于第一个问题,我觉得第二个问题才是引致此次网络大讨论的关键。楼主支持期限届满后再次缴纳续约,但从来不认为这一笔缴纳费用会很大限度地影响普通商品房住户的权益,缴纳费用跟购房款相比可以说只有一种象征意义。因为土地证上的土地使用面积是一栋楼里的住户按各自的住房面积大小一同分摊的,摊下来的面积并不大。

那么,土地使用金到底应该如何计算呢?根据网上媒体的说法,我国目前对土地使用期限届满后土地使用金的再度缴纳没有统一的规定。但楼主觉得还是有一个既成的规则可以参照类比的,那就是划拨土地转为出让土地时的土地出让金缴纳标准。因为划拨土地本身是免费的、无期限的,而在转成出让性质的土地时就需要补交一笔土地出让金,这笔出让金的性质与土地续期出让金的性质相仿。

按照财政部、国土资源部、建设部99年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》,这笔出让金的标准是“不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房的坐落位置的标定地价的10%”,同年国土资源部发布了《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》,具体给出了出让金计算公式:补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。

简单分析下公式,关键部分在于:标定地价×分摊土地面积。所谓的缴纳比例是专门针对经济适用房的,在本贴中不予讨论。这里有两个关键词:标定地价、基准地价。标定地价可视为基准地价的具体化。简单的说,基准地价是政府部门对一定大区内不同性质(商业、住宅、工业)用地的政府评估价,标定地价是基准地价中具体化到某一片区的政府评估价。我市的基准地价在舟山市国土资源局的官网上可以找到,最新的是12年的基准地价,最高一档的住宅价格是5340元每平方米(参见http://www.zsblr.gov.cn/mlx/djxx/jzdj/news_8299.html),而标定地价则会在这个基准地价的标准上下浮动。那么按照前面的标准,大家其实自己就可以粗略估算下自己的房屋在土地证到期后需要交纳多少土地出让金。

事实上,我们可能还不用交如此数量的出让金。商品房土地使用权到期的问题在深圳和青岛也早就出现过,深圳市还专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》,根据该规定的第三条,补交的土地出让金标准只有基准地价的35%,也就是基准地价的三分之一多一点。

温州事件的荒唐其实在于政府部门没有选择正确的地价标准。当地政府是按第三方评估的市场评估价为基准地价,而非国土资源部门评估的基准地价为标准。显然,按照市场价来收取土地出让金多少有与民争利之嫌,政府自然不能把自己当作是商事主体来和老百姓做生意。
发表于 2016-4-22 07:27:48 | 显示全部楼层
说得很专业、很到位!让人信服。

不过,当年的立法本意,应是倾向于无偿续期的吧。
发表于 2016-4-22 08:18:53 | 显示全部楼层
先请楼主从汉语角度解读“自动续期
发表于 2016-4-22 08:32:57 | 显示全部楼层
住宅70年使用权,等同于无期限。非住宅,才需要交线续期。
发表于 2016-4-22 08:37:05 | 显示全部楼层
相信用不了多久,会用房产税来代替到期的土地续费,等着瞧吧。
发表于 2016-4-22 08:42:50 | 显示全部楼层
房产税迟早要收的!
发表于 2016-4-22 09:02:07 | 显示全部楼层
除了政府部门,谁会赞同楼主的意见?
要说土地公有制的社会主义政治体制,这个观点远远落后与当前的社会状况。宪法规定:国家保护合法的私有财产,这个私有财产包括了生活性财产和生产性财产。请问:公民为何不能拥有私有土地?
私有土地不是资本主义与社会主义的本质区别。邓小平曾说过:资本主义国家实行市场经济,社会主义国家也可以实行市场经济,实践证明这一点是正确的。市场经济的一大特点就是财产的私有化。
从小的来说,政府为何死撑着不降房价,其目的还不是为了土地的增值。政府当然喜欢70年以后老百姓再交一次土地钱。
老百姓70年以后又得当一次房奴,请问:有谁愿意吗?
发表于 2016-4-22 09:02:27 | 显示全部楼层
解释的蛮到位
发表于 2016-4-22 09:12:39 来自手机用户 | 显示全部楼层
本帖最后由 保持低调 于 2016-4-22 09:16 编辑
sxl  2016-4-22 09:02

...楼主文章可以充当国土部发言稿
 楼主| 发表于 2016-4-22 09:21:53 | 显示全部楼层
尤二狗 发表于 2016-4-22 07:27
说得很专业、很到位!让人信服。

不过,当年的立法本意,应是倾向于无偿续期的吧。

对于住宅建设用地使用权到期是否应继续支付使用费的问题,在《物权法》起草过程中其实是有争议的。最后模糊化处理,也是为了搁置争议、尽快出台法律。

至于立法原意,人大法工委编写的《<中华人民共和国物权法>条文说明、立法理由及相关规定》一书中有详尽说明,“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费,是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺乏足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且,物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此,本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”
 楼主| 发表于 2016-4-22 09:35:55 | 显示全部楼层
保持低调 发表于 2016-4-22 08:18
先请楼主从汉语角度解读“自动续期

“自动续期”是相对于“依申请并经批准续期”的,并不是相对于收费或者免费。

因为95年出台的《城市房地产管理法》对出让土地使用期限届满时的续期规定是,至少在届满前一年要申请续期,经过批准的才可以续期,而且必须再次缴纳出让金。(第二十二条)

而《物权法》是区分住宅和非住宅建设用地的,对非住宅建设用地使用权到期的(也就是商业、工业用地),并不采“自动续期”一说。

所以,“自动”的关键在于不需要经政府部门批准,也不需要重新签订土地使用权出让合同。如果你要问,这又有什么意义?我只能说,对于商业和工业用地,政府部门完全可以找个借口不批准土地续期并无偿收回。
发表于 2016-4-22 09:39:35 | 显示全部楼层
Bury123 发表于 2016-4-22 09:21
对于住宅建设用地使用权到期是否应继续支付使用费的问题,在《物权法》起草过程中其实是有争议的。最后模 ...

专业人士啊!
发表于 2016-4-22 10:13:15 来自手机用户 | 显示全部楼层
老百姓的土地都是国家的,被人家拿去的,怎么办
发表于 2016-4-22 11:37:57 | 显示全部楼层
Bury123 发表于 2016-4-22 09:35
“自动续期”是相对于“依申请并经批准续期”的,并不是相对于收费或者免费。

因为95年出台的《城市房 ...

你这个解释是矛盾的,既然自动续期不用签土地合同,那么没有合同约定的收费就是不合法的。第二,住宅用地也可以被收回,只要需要
发表于 2016-4-22 11:47:15 | 显示全部楼层
国有,一切都是国有!这是社会主义,不要妄想能跟资本主义社会那样打资本家剥削劳动者一样的制度,万千老百姓不同意。
发表于 2016-4-22 12:16:00 | 显示全部楼层
楼主比国土工作人员更专业,文章也很好,但是方向立场错了,谁家没有房,谁家不买房,试问你买了上万一平方的房子,如果70年后你真的没钱续期,房子就不再是你的了(假设房子质量很好可以传世),你会咋想?T C的房价(只要是地价和税费)比美//国都贵,人家还是土地永久的,其实我们已经为70年后的土地买单了,你还想再收一次??你考虑过国//家的长治久安吗?

码字太累,随便copy一段别人观点:
“坊间感觉自动续期的说法有点模糊,是根据行政行为习性,基于续期必收费的假设性前提。然而,对自动续期只能做无缝、无需申请(过户时可更改)、无偿的理解。如此理解,并非单纯来自法条的字面意思。《物权法》第149条在对住宅用地使用权续期作出规定后,又规定非住宅用地使用权期间届满后的续期,依照法//律规定办理。两相对比,对住宅用地使用权自动续期没有“依照法//律规定”的条件。但是,如果立法本意是对住宅用地使用权实行有偿续期,那么即使因故并不明言有偿,也会用“依照按//律规定”之类来加以兜底。众所周知,法//律用语(何况是《物权法》这样的重要法//律)是经过了反复、严谨的推敲。

区别对待住宅用地和非住宅用地是有道理的,而“自动续期”想必就是出自这样的道理。商业用地使用权免费续期显失公//平,收取续期费并用诸民//生则利于公//正。当然,非营利性的非住宅用地应当免费使用,故而才笼统规定依照法//律规定办理。反之,住宅用地的终极使用者是亿万民//众,与其有偿续期并以其所得普//惠于民,不如无偿续期更直接和更高效。农村宅基地在集体所有的宪定原//则下,是无期限地落实到每家每户,而城市土地通过自动续期落实到每家每户,同样体现了其全//民所//有的宪//定属性。不具体,则抽象无意义。
就国有土地初次出让而言,房产开发商是营利性的企业,无偿获得土地同样有失公正。”
发表于 2016-4-22 12:32:38 | 显示全部楼层
等中央出台文件吧  兄弟姐们大爷大妈们慢慢看事情发展,做好准备工作。
发表于 2016-4-22 12:33:00 | 显示全部楼层
等中央出台文件吧  兄弟姐们大爷大妈们慢慢看事情发展,做好准备工作。
发表于 2016-4-22 12:33:05 | 显示全部楼层
等中央出台文件吧  兄弟姐们大爷大妈们慢慢看事情发展,做好准备工作。
发表于 2016-4-22 12:33:07 | 显示全部楼层
等中央出台文件吧  兄弟姐们大爷大妈们慢慢看事情发展,做好准备工作。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

温馨提示:

·发帖时请遵守《舟山论坛用户与信息管理条例》及国家相关法律法规

·舟山日报社所属媒体依据网友在本论坛注册时的许可,有权转载或引用帖子,如有异议请事先声明,并谨慎发帖

·承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任

·只要接到合法请求,即会将相关信息提交给有关政府机构

·参与发帖即表明您已经阅读并接受上述条款

本版积分规则

Copyright ©2006-2013 zhoushan.cn All Right Reserved.  Powered by Discuz! (已备案)

本站信息均由会员发表,不代表舟山论坛立场,如侵犯了您的权利请发帖投诉   

平平安安
TOP