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分享一下我的淘宝司法拍卖买房经历(3000字长文)

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发表于 2015-11-3 09:48:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    来舟山5、6年,一直没有买房子,随着小孩一天天长大,上幼儿园迫在眉睫,又加上央行一次次降息降准,舟山公积金可贷60万等各种利好消息,自己觉得似乎该买套房子了。房子最好是带装修的,因为实在是对装修很头痛,中介那边也问过,二手房都死贵的,所以对淘宝司法拍卖的房产比较关注,毕竟价格相对来说比较便宜。现在记录一下淘宝买房的经历,算是对自己成为房奴的一种纪念吧。
    自己参加过两次拍卖,先说一下第一次失败的经历。具体房源不说了,第一次看好的房子评估价不高,不带装修,性价比还是比较高的,所以决定试一下。因为需贷款,拍卖前咨询了一下银行(与法院有联系的银行在竞买须知中有),需不需要提前办手续之类的,银行说不需要,拍卖成交后再过来是可以的。但不同银行贷款比例是不一样的,比如建行可贷成交价的50%,工行可贷70%,其他银行不知道,只咨询过这两个银行。这里面有个问题,就是商业贷款能不能转公积金贷款?市公积金管理中心在《关于商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的具体操作规定》中明确表示:本具体规定所称住房公积金个人住房贷款,是指符合住房公积金个人住房贷款条件的职工,在提前还清商业性个人住房贷款并注消贷款抵押登记的前提下,可申请转为住房公积金个人住房贷款。所以显示“可贷款”的房子只对不能贷公积金的人有用,想贷公积金还是要全额付款的。一拍一般是没人拍的,我是二拍去看房的,提前打电话咨询,拍卖的前一天看房,约有10个人去看房,进门没10分钟就赶出来了,算是看完了,感觉一般。第二天拍卖,没人报名,流拍。三拍起拍价大幅降低,性价比可以说非常高了,我又去看房了,共有30多个人看房,满满一屋子人,拍个照都有好多个人头在眼前晃。第二天拍卖,十几个人报名,我也报了,但没有出价,超过心理价位了,最后成交价接近评估价,比二拍起拍价都高20%,算是很高的价格了。个人认为,如果看好一套房产,评估价也不算高,在二拍时拍下的价格可能是最低的,另外,保留价一般是在二拍起拍价左右,以上仅供参考。一般来说,真是好房子不会偏离市场价太多,物美价廉的房子不会留给你的,别人都能看得见。我拍到房子就是在二拍时到手的。
    第二次参与拍卖有些突然,因为房子总价有些高,对我们来说负担比较大,一开始没考虑,直到拍卖已经开始了,在结束的前一天晚上和老婆商量,一致认为该掺和一下,再积累一下拍卖经验,并设定好最高出价,于是在没有提前看房的情况下就报名了。第二天早上10点拍卖结束,5人报名,直到九点半还没有人出价,自己主动出击,首先出价,有人跟了,由于没想着拍到,所以出价有些随心所欲,2千、4千、8千的往上加,直到我最后一次出价,刚好达到我们设定的最高出价,竟然没人跟了,自己吓坏了,没想真买啊!自己是打酱油的,你们怎么不出价了!汗都下来了。最后还是成交了,成交价比二拍起拍价高5%,同事朋友们认为这个价很合算,价格比不带装修的价格都低,算是捡到漏了。但是总价对自己负担真的很大,没办法,筹钱吧。
    拍卖成交后,打电话给法院,声音都是颤抖的,说自己拍到房子了,问需不需要办什么手续,法院说现在不需要,将余款付清后再过来,需银行贷款的话来拿份材料。自己要公积金贷款的,所以想全额付清,银行贷款是防止钱凑不齐的最后手段。于是第一次到法院拿了一式三份的“司法网拍贷款工作联系单”,结婚的夫妻双方的信息都要提供:姓名、身份证号、手机号码。
    第二天才去看了一下房子,总体是满意的,和原房主也见了面,双方在友好诚挚的气氛中深入探讨,交换意见,对房屋内的家具家电达成共识,作价卖给我们,几天后签订了家具、家电买卖协议。原房主夫妻双方的户口均没有落在这套房产里,没有不能落户的隐患。房子不能还回去了,于是开始凑钱,亲戚、朋友、信用贷款,终于在截止期限前一天将余款付清。这里要注意一下,余款只能通过转账或汇款方式将钱转到法院账户,不能去法院刷卡或现金支付,所以就别考虑信用卡透支了。因为需要付款凭证办理后续手续,所以不要在网上转账,最好去银行柜台办理。
    第二次到法院,如果房产证写两个人的名字,夫妻双方都要到场。拿着付款凭证、身份证、结婚证,签了《拍卖成交确认书》,拿到了拍卖款收款收据,然后到执行法官那里拿到了原房主的土地证、房产证、房屋钥匙。执行裁定书需一星期之后才能拿到,然后才能办理过户手续,这段时间可以办理一下原房主欠的水电气、物业等事项,有的话拿着发票去法院报销。
    本来执行裁定书一星期可拿到,但我这套房产有些特殊,还被其他法院查封了,需解封掉才能办,所以拍卖的房产还是有一些风险的,不知道会出现什么意外的情况。详情说一下,自己隔一两天就打电话问一下进展情况,法院那边的人都有些不耐烦了,大约付完款20天后才让拿材料,拿到了一式四份的执行裁定书、一式四份的协助执行通知单(给房管局和国土局,过户用的),一本房屋他项权证(原房主抵押给银行的),自己交的原房主的欠费法院给了一张支票。
    这里有一个特殊情况需注意一下。在办证大厅的“个人房地产权登记联办服务指南(二手房)”中规定:市外居民享受家庭唯一住房优惠政策的,需提供户籍所在地房管部门出具的无房证明。我的户籍是舟山的,我爱人户籍是外地的,这是我们的首套房,所以如果想享受契税减半的优惠,需提供无房证明。先前不知道,要过户了才发现有这条,由于自己回不去,只能委托他人办理。于是去公证处花了205元办了委托公证,请同学办理我们夫妻两个的无房证明,耽搁了一周时间,要是提前知道的话,可以在等执行通知书的那段时间办理。
按照“个人房地产权登记联办服务指南(二手房)”中的说明,房屋所有权登记和土地使用权证的办理时限都是5个工作日,而契证、契税是即办的,所以我先办房产证和土地证。先说办理房屋所有权登记,工作人员说由于是抵押的房产,需要先进行抵押注销,这里意外又发生了,缺两份材料:“抵押权注销登记询问笔录”和“舟山市房地产抵押注销申请表”,这两份材料和房屋他项权证应该是抵押的银行交给法院,法院再给我们,法院工作失误了,没有给我,又耽搁一天。第二天,准备好材料办理房产证,包括:执行裁定书、协助执行通知单、房产证原件、土地证复印件、夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件。这里注意的是办理时限变为10个工作日,因为是司法拍卖的房产,需要市房管局审核,时间相应延长。办理土地证比较顺利,提交的材料有:执行裁定书、协助执行通知单、土地证原件、夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件,三个工作日即可办结,但是领证时需提供新房产证、契证、契税,所以新房产证拿不到,土地证也没法领,时间又耽搁下来。这里需提醒大家的是,一定要将时间弄得宽裕一些,从交完尾款到新房产证到手有40多天,如果有短期借款,很可能会超期,这样就很不爽了。办理房产证和土地证交钱不多,我120平的房子,办理房产证交了不到800块,土地证100多块。
    再说一下房产过户交的税费,拍卖的房子,买方和卖方的税费都要自己交,如果不凑巧(面积在144平米以上,未满2年,卖方非唯一住房),最高要交11.6%的税费(契税3%,营业税5.6%,个人所得税3%),所以在拍卖前一定要看清楚拍卖公告,但是卖方是不是唯一住房是看不到的,只能祈祷人品爆发吧。自己买的这套运气还是不错的,原房主也比较配合,给我们提供了他们的结婚证、身份证、户口薄,用来证明他们的这套住房是唯一住房,减免了3%的个人所得税,自己只交了1.5%的契税。
    房产证、土地证、契证拿到了,可以办理公积金贷款了,公积金中心的工作人员说,目前纯公积金贷款要排到半年后了,“公转商”贴息贷款也要2、3个月,目前司法拍卖的贴息贷款只能在中国农业银行办理,自己办的是贴息贷款,交上材料也有1个月了,还没收到公积金中心或银行的通知,还不知道多长时间才能办下来。二手房贴息贷款需提供的材料(提供原件,备复印件3份,组合贷款4份):(一)借款人夫妻双方的身份证、户口簿;(二)婚姻状况证明;(三)夫妻双方的征信证明(中国人民银行个人征信系统查询材料打印一份);(四)拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行裁定书;(五)房产证、土地证;(六)收入证明。
    关于司法拍卖的风险,请参看“jaker666”的帖子,http://bbs.zhoushan.cn/forum.php ... 6orderby%3Ddateline;“兔子的老公 ”的帖子,http://bbs.zhoushan.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=661668
好了,就到这吧。

评分

参与人数 1威望 +8 收起 理由
破浪 + 8 恭喜楼主。让我们学习了一回,佩服楼主这股.

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发表于 2015-11-3 10:02:04 | 显示全部楼层
看完了,最后不是还是成功了么,恭喜楼主。
发表于 2015-11-3 10:02:57 | 显示全部楼层
很详细,很实用,有花头!
发表于 2015-11-3 10:16:06 | 显示全部楼层
楼主好运气啊,税费真实惠了
发表于 2015-11-3 10:16:51 | 显示全部楼层
不错
发表于 2015-11-3 10:17:24 | 显示全部楼层
楼主牛逼的
买套房确实不容易啊
都变成房产问题专家了
发表于 2015-11-3 10:18:04 | 显示全部楼层
花了大力气又如何?能便宜多少啊,有些隐性根本看不到,现在一手房都地板价价了还买这种有隐患的二手房,说句难听点,一个环节出问题,拖个一年半载的还不如踏踏实实买一首房,现在现房一手房随便买.
发表于 2015-11-3 10:28:11 来自手机用户 | 显示全部楼层
这个还可以参考下
发表于 2015-11-3 10:31:45 | 显示全部楼层
打酱油打来一套房子,幸亏房子还算理想,不然遗憾终生啊
发表于 2015-11-3 10:39:26 来自手机用户 | 显示全部楼层
楼主运气不错
 楼主| 发表于 2015-11-3 10:51:04 | 显示全部楼层
ak47 发表于 2015-11-3 10:31
打酱油打来一套房子,幸亏房子还算理想,不然遗憾终生啊

是的,拍卖前没考虑可么多,写出来是提醒大家,司法拍卖风险不小,拍卖前要看仔细,打听清楚,不要像我一样头脑一热就参加拍卖。
发表于 2015-11-3 10:51:54 | 显示全部楼层
所以说要是不是比市场价便宜20%以上的房子一旦头脑发热,把价格顶到高位,后面无人跟拍了,最后烫手山芋落在己手,后悔不已,如楼主所述,算是你运气好,碰上十分肯配合的原房东,有很多都是人都找不到的上了高速的,怎么跟你配合?再说法院,他们最好是快点处理掉最好,中间各种详情未必跟你详尽,你以为他们会像中介那样陪着你无限期看房子啊?政府办公成本高知道不?你能进去瞄一眼就行了。所以出现了又的拍卖下房子三年都住不进去的也是有的。
发表于 2015-11-3 10:56:29 | 显示全部楼层
感觉是认识的人!呵呵!买个房子真心不容易啊!
发表于 2015-11-3 11:12:46 | 显示全部楼层
谢谢楼主分享。

读后得出的结论是不能买法拍房。这里要是有便宜,内部人员自己就买了,不会轮到路人甲的。
发表于 2015-11-3 11:20:15 | 显示全部楼层
leel 发表于 2015-11-3 11:12
谢谢楼主分享。

读后得出的结论是不能买法拍房。这里要是有便宜,内部人员自己就买了,不会轮到路人甲的 ...

这不至于吧。法拍房的确有能捡漏的。
发表于 2015-11-3 11:32:48 | 显示全部楼层
【办理一下原房主欠的水电气、物业等事项,有的话拿着发票去法院报销】这句话看不明白。

原房主的水电等欠费可以由法院报销?也就是说从拍卖款里支付,不需要另行支付?

之前一直听说原房主的欠费也需要买受人承担。
发表于 2015-11-3 11:37:56 | 显示全部楼层
尤二狗 发表于 2015-11-3 11:20
这不至于吧。法拍房的确有能捡漏的。

肯定有捡漏的,但是肯定也有中奖的:付了钱房子却一直不能过户、不能入住、不能迁入户口影响孩子上学。

捡漏的收益乘以捡漏的可能性,中奖的损失乘以中奖的可能性。然后两项相减,得出的值可能接近于0,甚至可能是负数。

不能把宝押在捡到漏上。捡漏只是小概率。
 楼主| 发表于 2015-11-3 11:45:11 | 显示全部楼层
leel 发表于 2015-11-3 11:32
【办理一下原房主欠的水电气、物业等事项,有的话拿着发票去法院报销】这句话看不明白。

原房主的水电等 ...

我不知道其他拍卖的房产怎样,我这套房产的水、电、气、有线电视、物业等欠费都是我先垫付,拿着发票去法院报销,近3000元的欠费都给报了。
发表于 2015-11-3 12:39:05 | 显示全部楼层
个人所得税1%,不是3%
发表于 2015-11-3 12:48:10 | 显示全部楼层
清晰明白,赞楼主一个,
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