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楼主: 飞翔鸟飞

舟山普陀区住宅需求分析,请各位指正

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发表于 2009-6-3 09:28:32 | 显示全部楼层
一、后续购房人口基数缺乏支撑。
普陀渔农村在册人口比10年前减少4万,实际居住人口减少13万。
13万人种,50%迁往东港、沈家门,30%迁往城镇集镇区,剩余10万农村实际居住人口在城区购房后劲不足。
外来人口购房因素对房产实际需求影响不大。
二、可用于房地产开发的土地面积巨大。
包括东港区块、沈家门区块、勾山区块、朱家尖区块、鲁家峙区块、城北区块的规划居住区
正在开发、土地已出让未开发、土地待出让的面积足以保证今后一段时期的住房要求。后备土地资源不足的论调是来自开发商的忽悠
第三、lz的统计方法或许正确,但未能综合考虑普陀今后国民经济发展的趋势,统计目的和立场均有问题。
联系其身份,此文初步鉴定为“托文”
发表于 2009-6-3 09:29:10 | 显示全部楼层
16# 大兔

大兔伯,你这快退休的老头,眼里的世界都是悲观的,都是老底子好的!

如今这个行业是鸟兄这类,锐意进取的青年人的天下,充满了希望与朝气!

你不合时宜啦,早点退休报孙子吧。
发表于 2009-6-3 09:34:01 | 显示全部楼层
近几年普陀区经济增长神速,大桥开通后,绝对是一大利好,再者普陀是长三角的后花园,发展前景肯定看好.

外来人口将越来越多
飞翔鸟飞 发表于 2009-6-3 09:14


建议不要借用官方套话。对市场调研及可研参考意义很大但不知对普通房地产商的凶吉,除非贵单位能有详细调研。越是危险的处境往往有更大的收益??:)
发表于 2009-6-3 09:34:21 | 显示全部楼层
16# 大兔  

大兔伯,你这快退休的老头,眼里的世界都是悲观的,都是老底子好的!

如今这个行业是鸟兄这类,锐意进取的青年人的天下,充满了希望与朝气!

你不合时宜啦,早点退休报孙子吧。
liqing 发表于 2009-6-3 09:29

要尊敬老人!
再说了,你知道大兔是个“快退休的老头”?
发表于 2009-6-3 09:40:53 | 显示全部楼层
24# 北女子

是菜鸟吧!

回你一帖,鼓励你一下,敢站着指正我的人不多。
发表于 2009-6-3 09:45:03 | 显示全部楼层
24# 北女子  

是菜鸟吧!

回你一帖,鼓励你一下,敢站着指正我的人不多。
liqing 发表于 2009-6-3 09:40

看来人家都是做在椅子上指正你
发表于 2009-6-3 09:50:52 | 显示全部楼层
呵呵。。。。其实北女子说的才是最实在的并自身经历的,无法反驳。七喜应该是内行人,

偶老了。。。。不过,市场调研真的不是这样写的,应该更深入并分析才对,这样简单的数据对决策无任何好处。

长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上,这也很正常。锐意进取也很好的,但在这里,我的角色不一样,我把我自己当做普通住在舟山的一水民,宁兴到舟山来不是来发钱的,他们是来挣钱的。

问题是宁兴怎么样能让我们心甘情愿的去买他们的产品。。。。。。
发表于 2009-6-3 09:51:29 | 显示全部楼层
心动不如行动,上个月开始我已将魔爪伸向了东港。

在这东港巨变的大环境里,如何分得一杯羹,是我最关心的。

下课,视察东港去。
中午麦记等你,飞翔兄!
哇哈哈。
 楼主| 发表于 2009-6-3 12:02:30 | 显示全部楼层
楼上,中午一般不去mdl的,不好意思
发表于 2009-6-3 12:23:30 | 显示全部楼层
听说宁兴又想打回临城去?
发表于 2009-6-3 12:25:21 | 显示全部楼层
听说宁兴又要打回临城去?
发表于 2009-6-3 12:30:54 | 显示全部楼层
再者普陀是长三角的后花园,发展前景肯定看好.

外来人口将越来越多
飞翔鸟飞 发表于 2009-6-3 09:14


在长三角,有多少个地方不是号称后花园?
发表于 2009-6-3 20:41:31 | 显示全部楼层
楼主,你把你公司企划案中的市场分析都拿出来当帖子卖啦?!

支持一下!

不过楼主作为房地产公司的人员,在给公司高层的建议中,房价不要定得太高哦!
发表于 2009-6-3 20:58:22 | 显示全部楼层
听说二期要贵三到五百元每平方是吗楼主?这也太黑了吧
发表于 2009-6-3 23:37:58 | 显示全部楼层
看了楼主的这个数据,才发觉舟山是多么的渺小!!!
一年30万方?
看宁波,杭州,人家一个楼盘的开发,2年,就30多万了!!
所以,从城市的发展来看,这个需求量的数据明显太保守。

大兔同志的观点,有点道理,但是明显站的高度不够,看到的东西太小。
整个普陀区,有3,4套的人到底有多少?这些人占到刚性需求的人的百分比是多少?
极少 极少

真正需要房子的人还很多,很多。
发表于 2009-6-4 07:11:32 | 显示全部楼层
相反的,我是看得太远了些。。。。。。
商品房的受众本来就是针对中产阶层而言的,人多与人少没直接关系,主要是针对的客户群体的潜力有多少。
舟山的自然条件及社会条件有优势但也有限制,走出舟山,大家比对一下会看得更远,如果就二三年,挣一票就挪地儿的房地产商来说,我是同意楼主的分析的,可是,我需要看得更远,并时时应存有一定的危机感。
2010年,大家会发现有很多商品房可以选择,临城、定海、朱家尖、东港,乘着大桥概念何止30万平?而舟山受限的客户群体对众多的房地产商能分到多少?外来人口的销售占比可以去问问自己的销售处,又能是多少?旅游概念房?大家可以去问一下朱家尖的几个楼盘,又如何?大洞岙的多层往往没开盘就订光了,可买的人是什么群体(这个群体是很值得房产商利用与回味的)?!我和大家有点不同,我需要真实的了解更多信息。
需要房子的人是很多,但真正急需的并不是房地产商的主力客户群体!而经适、廉租才是解决之道。

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发表于 2009-6-4 07:32:52 | 显示全部楼层
可以告诉大家一个舟山小房地产商的销售调查统计:客户群体中,真正无房而初次购房的占7%,农村有房或可以和长辈同住但分户另购的占28%,换房更新占9%,本市有二套以上房换环境或用于投资占46%(含拆迁户),旅游住房占3%,其它7%-------这是普通商品房的,但建筑类型不同的如别排,其数据组成就完全不一样了!

也可以问问大家:经常上闲网的极少非富即贵型温饱打工养家糊口型,也很少有普通单位的生产人员。一天到晚在网上JJYY的最大群体是什么?占比又多少呢?别的不说,就在众多的大陆小村镇,如果那地儿有个网吧,那可是有文化的年青人去的地方,也代表了一定的身份象征,可是,在这个村里,这样的人或许就可以数出来是张家的儿子或李家的女儿之类。而在城里,这个群体会很大,但经常上的又占多少呢?1/10吗?看看自己的父母长辈,看看天天打工上班的亲友,再看看几个网友的身份,能代表什么?又能代表得了更多连“XP”也不认识的人??

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发表于 2009-6-4 07:40:41 | 显示全部楼层
住在舟山的网友,是含金量很高的潜在客户,我只能这样认为。
这个群体的大多数,已经有具备买房的潜力!而真正的有钱人和生活在温饱中的极少来上。

上次的那个收入调查就很好,发现这个群体都会是我们的客户!因为真正年入1万元内的找工买米都来不及哪来上网?年入百万的也不需要,这也是舟山众多房地产商很关注这个版块的原因之一。

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发表于 2009-6-4 17:31:57 | 显示全部楼层
飞翔兄是个很谦和之人,值得敬佩。
住宅市场供求关系是个巨大的、系统的课题,四年前有机会主导一项住宅市场需求分析的课题,不过因为任务巨大,且未争取到20万元的国务院专项资金,及一个季度的五星级酒店包房,还有一个有五位美女的团队,最后忍痛放弃。

不过,刚好有一份关于住宅市场供应量的内参,近期供远大于求的局面应引起重视。
发表于 2009-6-4 17:34:44 | 显示全部楼层
二狗兄 不厚道了 小生道行浅不能发图片

引用:
        2008年,普陀城区在建商品房住宅项目共22个(含朱家尖项目),建筑面积合计112万平方米,其中东港64万平方米、鲁家峙12万平方米、城北7万平方米。
        按照《普陀区2008-2012年住房建设计划》,2008年普陀城区计划新开工普通商品房住宅建筑面积110万平方米,其中东港34万平方米、鲁家峙15万平方米。
           2009年以后新开工普通商品房住宅与前年基本持平或略有下降。
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