舟山普陀区住宅需求分析,请各位指正

飞翔鸟飞

第一、   
第一、快速城镇化，创造首次置业需求。
快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。根据<舟山市普陀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要>，自2006年到2010年，城镇化水平将从53.8％达到 60.0％，年均增长1.5%，城镇人口将从14.24万增加到15.89万，按此速度计算，普陀区城镇人口每年增量将达到3300人，
约1100户庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其每年需求为49500平方米左右。

第二、人均收入快速增长，带来改善型需求。
现阶段旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。
以普陀区城镇人口数15.3万计，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数5.1万个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即1万个家庭有能力改善居住水平。若按未来五年内购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有100万平米的改善型购房需求存在，平均每年20万平方。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。

第三、持续旧城改造，造成新增刚性需求。
旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看， 2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。普陀区基本没有拆迁迹象。

第四、流动性过剩，造成投资投机需求。
住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。整体而言，投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。考虑到舟山是旅游性城市，外来投资较多，设投资投机性需求占总住宅需求的比例为20%。

为了使需求预测更加合理，在此综合运用三种研究方法。

方法一：需求因素综合推导法。按照上述分析影响住宅需求的因素，推算舟山市普陀区年均住宅需求总量如下：总量约为（5+20）*（1+0.2）=30万平方。

         

方法二：成交总量趋势推导法。

2006年9月25日至今，舟山普陀共销售商品房（包括商业）共131万平方，其中07年普陀区销售57.51万平方，平均每年销售40万平方左右。

期间东港销售68万，占52%，平均每年22万。现在东港住宅销售占普陀总销量的比例有所上升，可达70%。

方法三：人均住房面积增长趋势推导法。2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。舟山市普陀区总人口30万出头，年均住宅需求总量为30万以上。

reddog2008

楼主，你写的文章对我最近的工作帮助很大，急需联系请教你，怎么联系你？请站内短信告知，急！谢谢！

尤二狗

有价值，这文章是可以卖钞票的。

飞鱼000

高手！

飞翔鸟飞

欢迎业内人士多发表意见，因为这个预测未必准确。

大兔

书呆子。每年30万平，那十年后还有地儿造房子吗？预计过物业税实施后的炒房回吐吗？光这一点风险预测就够了。还有农村人口和小岛人口已出现回流现象，并随着社会发展水平的提高，舟山市的劳动密集型单位正逐步内迁，大桥一通，随着物价的飞涨、生活成本进一步提高，部分住房向旅游化高档化演变，也有大量人员迁住宁波一带。更多的是现在的后一代已经很少在舟山工作生活了，他们已经走出了舟山。。。报喜不报忧不是做市场分析或可研的方法，风险预测其实也很重要。
建议晚上8点左右到小区看有多少人家亮灯了。。。。。。

尤二狗

大兔，不至于吧！外来人口进来也很多的。

七喜

有点新意好不好，技术含量不高

北女子

外来人口？我就是，前年公司从我们学校招了11个人过来，现在只剩下我一个了
我是因为在这里碰见了我的Mr. Right，准备在这里安家的，走不了了
他们有的直接回老家结婚了
有的就奔上海总公司了

大兔

10个外来人口中有9个半只是来打工挣钱然后回老家造小洋房。只有那半个要么是有舟山对象的要么是已经有固定事业的“较高知”才会考虑落户。随着高龄化的逼近，这个形势应该是长期稳定发展。

再看看舟山人，很多人家的房子不是二三套，而是四五套了，接下来只是一个独生子女，问题是不知道这个独生子女学习工作还会不会在舟山？至少在我周围，子女一般大学毕业后不会再来舟山了，除非外面实在混不下去了，然后对象往往是其所在的工作学习地。。。。。。

大桥经济是一个机会，也可以说是舟山房地产的最后一个可以混水摸鱼的机会，以后的发展会更加规范透明。
是城市（况且只是三线小城）总会有动态饱合的一天，要么象内陆城市一样扩展，要么如国外发达国家一样发展到一定阶段会趋于平衡，提高的只是素质和环境。。。

商家的目标是利润最大化，要想别人相信，首先要自己先相信。

如外来人口最多的深圳，占比绝对国内第一的城市，经济危机一来，动荡是比较大的，真正稳定的还是生于斯长于斯的当地人口，就象一个骨架一样！

天天想着外援是不好的，再说舟山也没这样的政策优惠与周边资源与加工优势。凭什么吸引更多的外来高精尖？？能打好旅游这张牌将是最大的机会！舟山人是有钱，可这钱是透支了几代人一生的收入，可也没办法，只有这种固定资产才最保值甚至升值，所以在舟山，一有点儿钱，首先想到的就是再买房子！！！

可是---------开征物业税是大势所趋，最后的草裙舞能再跳几年？

中国小额贷款

LZ没考虑房价，
5000时 有多少能承受
7000时多少
9000时多少
我就不信 房价变化的时 这份报告推出来的结果都一样

大兔

N年前，买房的80%是为了分户或自住，现在这个比例是多少20%？10%？呵呵，住房可以保值甚至升值，可就是这样一条路，前面或许就到了十字路口。

飞翔鸟飞

近几年普陀区经济增长神速,大桥开通后,绝对是一大利好,再者普陀是长三角的后花园,发展前景肯定看好.

外来人口将越来越多

大兔

就象昨天看到一则招人广告一样，是招大桥路政及收费员，要求211本科或研究生以上。。。。。。说明什么？

liqing

可是---------开征物业税是大势所趋，最后的草裙舞能再跳几年？

大兔兄，俺觉得开物业税很难的，牵扯各方的利益太大。

即使开征了，估计也是象征性地收一下，

对于有能力多次置业的客户群而言，税费低到忽略不计的。

大兔

外来人口？
对普通外来人口来说，在舟山买一套70年使用权的房子完全可以在老家造占地几亩的洋房。而且还不知道是不是有这能力来买，是不是每月的收入可以支撑。。。
对于有钱外来人，在舟山买一套，更多的是度假用，一年用不了几天，其它的出租。除非不用上班或已经退休。

而住在舟山的外来人，我上面说过了，就这二种！但舟山能提供给这们高收入的外来者有多少岗位呢？

人有多大胆，地有多大产，50年前很流行的。

北女子

我觉得外来人口在这里打工的占绝大多数，
经济形势不怎么好，
我们公司这里打工的人少的连拉面店的老板都经常看到我们就问：
你们公司的打工的什么时候才会才来呀
本地人又不怎么吃拉面的，全靠这些外地人才撑得起生意的
唉，可怜

liqing

LZ没考虑房价，
5000时 有多少能承受
7000时多少
9000时多少
我就不信 房价变化的时 这份报告推出来的结果都一样
中国小额贷款 发表于 2009-6-3 09:10

阿弟歪，我的经历告诉我：

那年5000时，我夫妻俩买房很累很窒息
如今9000时，我夫妻俩买房倒是没感觉大的压力。

很多中年人的收入是高于GDP的增速的。

大兔

大兔兄，俺觉得开物业税很难的，牵扯各方的利益太大。

即使开征了，估计也是象征性地收一下，

对于有能力多次置业的客户群而言，税费低到忽略不计的。
liqing 发表于 2009-6-3 09:16

这个利益大不过国家可得到的利益。而在舟山，我的周围，往往热心于多套住房的往往就是普通人家，我担心的这可能会是压死炒房者的最后一根稻草。：）

大兔

普通炒房者的最后一根压下来的稻草？