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舟山普陀区住宅需求分析,请各位指正

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发表于 2009-6-2 13:34:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
第一、   
第一、快速城镇化,创造首次置业需求。
快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响,不仅促进了城市建设,更直接刺激了住宅需求,这种需求的表现形式以首次置业为主。根据<舟山市普陀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要>,自2006年到2010年,城镇化水平将从53.8%达到 60.0%,年均增长1.5%,城镇人口将从14.24万增加到15.89万,按此速度计算,普陀区城镇人口每年增量将达到3300人,
1100户庭需要新增住房需求,其中包括购房和租赁,假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房,户均面积90平米,则其每年需求为49500平方米左右。


第二、人均收入快速增长,带来改善型需求。
现阶段旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外,随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化,城镇家庭小型化的趋势越来越明显,包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。
以普陀区城镇人口数15.3万计,城镇平均家庭人口数为2.97,那么城镇家庭数5.1万个。按收入水平划分,高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右,也即1万个家庭有能力改善居住水平。若按未来五年内购买新房,若按户均100平米计算,未来5年将有100万平米的改善型购房需求存在,平均每年20万平方。很多零散的调查也表明,目前在很多大城市,改善型需求已成为市场上的主导性需求。

第三、持续旧城改造,造成新增刚性需求。
旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁,会持续产生新增的住宅需求,而且多属刚性需求。从现实情况看, 2007年《物权法》出台后,全国动拆迁难度进一步增大。普陀区基本没有拆迁迹象。

第四、流动性过剩,造成投资投机需求。
住宅的首要功能是居住,但投资保值是另一大功能,特别是我国当前资本市场还不是很完善,社会上缺乏足够投资渠道情况下,投资房产便是一种重要的途径。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性,在整个市场向上的时候,投资需求就表现非常强,在市场出现调整低迷的时候,投资需求就相对较弱。整体而言,投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。考虑到舟山是旅游性城市,外来投资较多,设投资投机性需求占总住宅需求的比例为20%
为了使需求预测更加合理,在此综合运用三种研究方法。

方法一:需求因素综合推导法。按照上述分析影响住宅需求的因素,推算舟山市普陀区年均住宅需求总量如下:总量约为(5+20*1+0.2=30万平方。
         
方法二:成交总量趋势推导法。
2006925至今,舟山普陀共销售商品房(包括商业)共131万平方,其中07年普陀区销售57.51万平方,平均每年销售40万平方左右。
期间东港销售68万,占52%,平均每年22万。现在东港住宅销售占普陀总销量的比例有所上升,可达70%

方法三:人均住房面积增长趋势推导法。2001-2005年这五年间,城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。舟山市普陀区总人口30万出头,年均住宅需求总量为30万以上。
发表于 2009-6-2 17:04:00 | 显示全部楼层
楼主,你写的文章对我最近的工作帮助很大,急需联系请教你,怎么联系你?请站内短信告知,急!谢谢!
发表于 2009-6-2 17:40:34 | 显示全部楼层
有价值,这文章是可以卖钞票的。
发表于 2009-6-2 17:46:12 | 显示全部楼层
高手!
 楼主| 发表于 2009-6-2 22:10:10 | 显示全部楼层
欢迎业内人士多发表意见,因为这个预测未必准确。
发表于 2009-6-3 08:31:24 | 显示全部楼层
书呆子。每年30万平,那十年后还有地儿造房子吗?预计过物业税实施后的炒房回吐吗?光这一点风险预测就够了。还有农村人口和小岛人口已出现回流现象,并随着社会发展水平的提高,舟山市的劳动密集型单位正逐步内迁,大桥一通,随着物价的飞涨、生活成本进一步提高,部分住房向旅游化高档化演变,也有大量人员迁住宁波一带。更多的是现在的后一代已经很少在舟山工作生活了,他们已经走出了舟山。。。报喜不报忧不是做市场分析或可研的方法,风险预测其实也很重要。
建议晚上8点左右到小区看有多少人家亮灯了。。。。。。
发表于 2009-6-3 08:39:42 | 显示全部楼层
大兔,不至于吧!外来人口进来也很多的。
发表于 2009-6-3 08:49:18 | 显示全部楼层
有点新意好不好,技术含量不高
发表于 2009-6-3 08:52:31 | 显示全部楼层
外来人口?我就是,前年公司从我们学校招了11个人过来,现在只剩下我一个了
我是因为在这里碰见了我的Mr. Right,准备在这里安家的,走不了了
他们有的直接回老家结婚了
有的就奔上海总公司了
发表于 2009-6-3 09:08:17 | 显示全部楼层
10个外来人口中有9个半只是来打工挣钱然后回老家造小洋房。只有那半个要么是有舟山对象的要么是已经有固定事业的“较高知”才会考虑落户。随着高龄化的逼近,这个形势应该是长期稳定发展。

再看看舟山人,很多人家的房子不是二三套,而是四五套了,接下来只是一个独生子女,问题是不知道这个独生子女学习工作还会不会在舟山?至少在我周围,子女一般大学毕业后不会再来舟山了,除非外面实在混不下去了,然后对象往往是其所在的工作学习地。。。。。。

大桥经济是一个机会,也可以说是舟山房地产的最后一个可以混水摸鱼的机会,以后的发展会更加规范透明。
是城市(况且只是三线小城)总会有动态饱合的一天,要么象内陆城市一样扩展,要么如国外发达国家一样发展到一定阶段会趋于平衡,提高的只是素质和环境。。。

商家的目标是利润最大化,要想别人相信,首先要自己先相信。

如外来人口最多的深圳,占比绝对国内第一的城市,经济危机一来,动荡是比较大的,真正稳定的还是生于斯长于斯的当地人口,就象一个骨架一样!

天天想着外援是不好的,再说舟山也没这样的政策优惠与周边资源与加工优势。凭什么吸引更多的外来高精尖??能打好旅游这张牌将是最大的机会!舟山人是有钱,可这钱是透支了几代人一生的收入,可也没办法,只有这种固定资产才最保值甚至升值,所以在舟山,一有点儿钱,首先想到的就是再买房子!!!

可是---------开征物业税是大势所趋,最后的草裙舞能再跳几年?
发表于 2009-6-3 09:10:16 | 显示全部楼层
LZ没考虑房价,
5000时 有多少能承受
7000时多少
9000时多少
我就不信 房价变化的时 这份报告推出来的结果都一样
发表于 2009-6-3 09:13:41 | 显示全部楼层
N年前,买房的80%是为了分户或自住,现在这个比例是多少20%?10%?呵呵,住房可以保值甚至升值,可就是这样一条路,前面或许就到了十字路口。
 楼主| 发表于 2009-6-3 09:14:37 | 显示全部楼层
近几年普陀区经济增长神速,大桥开通后,绝对是一大利好,再者普陀是长三角的后花园,发展前景肯定看好.

外来人口将越来越多
发表于 2009-6-3 09:16:23 | 显示全部楼层
就象昨天看到一则招人广告一样,是招大桥路政及收费员,要求211本科或研究生以上。。。。。。说明什么?
发表于 2009-6-3 09:16:54 | 显示全部楼层
可是---------开征物业税是大势所趋,最后的草裙舞能再跳几年?



大兔兄,俺觉得开物业税很难的,牵扯各方的利益太大。

即使开征了,估计也是象征性地收一下,

对于有能力多次置业的客户群而言,税费低到忽略不计的。
发表于 2009-6-3 09:21:40 | 显示全部楼层
外来人口?
对普通外来人口来说,在舟山买一套70年使用权的房子完全可以在老家造占地几亩的洋房。而且还不知道是不是有这能力来买,是不是每月的收入可以支撑。。。
对于有钱外来人,在舟山买一套,更多的是度假用,一年用不了几天,其它的出租。除非不用上班或已经退休。

而住在舟山的外来人,我上面说过了,就这二种!但舟山能提供给这们高收入的外来者有多少岗位呢?

人有多大胆,地有多大产,50年前很流行的。
发表于 2009-6-3 09:23:43 | 显示全部楼层
我觉得外来人口在这里打工的占绝大多数,
经济形势不怎么好,
我们公司这里打工的人少的连拉面店的老板都经常看到我们就问:
你们公司的打工的什么时候才会才来呀
本地人又不怎么吃拉面的,全靠这些外地人才撑得起生意的
唉,可怜
发表于 2009-6-3 09:24:24 | 显示全部楼层
LZ没考虑房价,
5000时 有多少能承受
7000时多少
9000时多少
我就不信 房价变化的时 这份报告推出来的结果都一样
中国小额贷款 发表于 2009-6-3 09:10



阿弟歪,我的经历告诉我:

那年5000时,我夫妻俩买房很累很窒息
如今9000时,我夫妻俩买房倒是没感觉大的压力。

很多中年人的收入是高于GDP的增速的。
发表于 2009-6-3 09:24:36 | 显示全部楼层
大兔兄,俺觉得开物业税很难的,牵扯各方的利益太大。

即使开征了,估计也是象征性地收一下,

对于有能力多次置业的客户群而言,税费低到忽略不计的。
liqing 发表于 2009-6-3 09:16


这个利益大不过国家可得到的利益。而在舟山,我的周围,往往热心于多套住房的往往就是普通人家,我担心的这可能会是压死炒房者的最后一根稻草。:)
发表于 2009-6-3 09:26:05 | 显示全部楼层
普通炒房者的最后一根压下来的稻草?
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