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2019年舟山房地产市场前瞻(二)舟山房地产市场的特性

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发表于 2018-12-25 21:26:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 laden2018 于 2018-12-25 21:27 编辑

还是从数据说起,2009年玉兰花园抽签的时候,我统计过,参阅抽签舟山本地身份证号的比例高达95%。

看舟山房地产市场,首先从舟山的地域属性说起,本来就是群岛城市,远离大陆,这必然决定了舟山的房地产市场是相对封闭的。

即使有外来投资客也是挤出效应的缘故,例如如杭州人买市区的房子单价要5万,萧山的也要2万多了,舟山2万不到,那杭州人可能会到舟山来置业,如果萧山也回落到2万以下,舟山对杭州的吸引力就大幅降低了。
再一组数据,根据《舟山房地产市场报告》1990-1997年,舟山商品房竣工面积共244.05万㎡;1998-2010年共1072.56万㎡;2011-2017年房屋竣工面积合计共 1141.26万㎡,1990年到2017年商品房共竣工2457万平方米,再根据舟山市统计年鉴,1991年舟山市户籍人口就在97.17万,2016年底舟山户籍人口还在97.34万,接近30年户籍人口没增加,商品房增加了2457万平方米。

2017年末舟山市常住人口达到116.8万人,还有接近20万的非户籍人口,但非户籍人口不是舟山房地产的主要购买力,在户籍人口不增加,外来购买了又基本没有的情况下。2019年舟山房地产开局就背负着17000套的待售房子,再加上2018年未开盘及部分开出的楼盘,供应量在2019年还会持续增加。

其实说到底,舟山房地产的购买主力还是舟山人,是当地人互相掏口袋的游戏,现在的问题就是舟山人对房子的购买力不够,而且是很不够,从16年到18年收入没增加多少,房子总价增加了多少?这待售的17000套房子,按照每套需要200万来计算,需要300亿的资金。而且大家发现没有,现在开盘的房子动辄120平米以上,这是开发商省成本的方式,因为一户对应一个车位是标配,两套140的房子,两个车位就够了,但三套百来平米的,就需要三个车位,地下两层变三层,成本增加多少?但大面积遇上涨价,像样点的一套房子就要300万,首付100万,贷款200万,30年,每月要还1万元左右。周边的亲戚朋友去问问,舟山有这样购买力的人有多少?有这购买力的人现在找不到比现在买房更好的投资方式吗?
舟山这样的市场特性,加上**村改造不大可能大规模实施,决定了2019年相对是比较艰难的一年,我估计待售的商品房2019年上半年某个时点很快就会突破2万套,下半年住宅待售也可能会突破15000套。
发表于 2018-12-25 21:48:29 来自手机用户 | 显示全部楼层
其它都是小钱,一买房子那是不得了了不得
发表于 2018-12-26 07:20:20 | 显示全部楼层
有理有据!支持
发表于 2018-12-26 08:44:31 | 显示全部楼层
楼主的数据蛮有说服力的
发表于 2018-12-26 09:13:08 | 显示全部楼层
没有房子做抵押,但每月有1万2的工资(到手9000),能贷出200万么?

那银行 月流水账单要多少啊?

越想越可怕,真可怕!
发表于 2018-12-26 09:21:09 | 显示全部楼层
舟山买房人多数还是工薪阶级,改善型为多吧,老房子先出手了再说吧,不然动辙300万的房价要赚几十年呢。
发表于 2018-12-26 10:36:18 | 显示全部楼层
楼主怎么不统计 多少舟山农村人口变成城市人口

以前人均面积是多少 现在是多少

以前城区面积多少 现在多少




发表于 2018-12-26 10:46:40 | 显示全部楼层
夏天拜拜 发表于 2018-12-26 10:36
楼主怎么不统计 多少舟山农村人口变成城市人口

以前人均面积是多少 现在是多少

楼主数据虽然有依有据,但是他的数据都是为了他的论点服务,而刻意避开了那些不支持他论点的数据
发表于 2018-12-27 22:49:47 | 显示全部楼层
舟山房价想超过宁波 得学香港
限制开发。。。
发表于 2018-12-27 22:50:10 | 显示全部楼层
还好10年没买玉兰花园  
绿城的房子升值能力真不行
发表于 2018-12-28 10:25:21 | 显示全部楼层
舟山小歪狼 发表于 2018-12-27 22:49
舟山房价想超过宁波 得学香港
限制开发。。。

香港房价上个月崩溃了
发表于 2018-12-28 10:26:24 | 显示全部楼层
舟山小歪狼 发表于 2018-12-27 22:49
舟山房价想超过宁波 得学香港
限制开发。。。

香港房价上个月就不行了,你没看新闻?
发表于 2018-12-28 13:02:25 | 显示全部楼层
没有不涨价的商品,只有暂时停止涨价的商品。
发表于 2018-12-28 14:20:47 | 显示全部楼层
黑小山 发表于 2018-12-28 10:25
香港房价上个月崩溃了

就是因为开发限制解除了,所以林郑.月娥和刘德华因为填海的事被骂的很惨
发表于 2018-12-28 19:52:41 来自手机用户 | 显示全部楼层
香港与舟山有什么关系吗?
发表于 2019-1-3 11:27:29 | 显示全部楼层
买房最大的原因就是保值了,毕竟人民币贬值还是挺厉害的,又没有安全便捷高收益的投资渠道。所以大部分人都把人民币换成固定资产了。
发表于 2019-1-4 15:30:17 | 显示全部楼层
没文化 发表于 2019-1-3 11:27
买房最大的原因就是保值了,毕竟人民币贬值还是挺厉害的,又没有安全便捷高收益的投资渠道。所以大部分人都 ...

应该说,是国人的理财观念知识比较薄弱,在遇到房产这样既保值又能自住出租的不动产类,比较放心投资。
发表于 2019-1-11 09:34:06 | 显示全部楼层
黑小山 发表于 2019-1-4 15:30
应该说,是国人的理财观念知识比较薄弱,在遇到房产这样既保值又能自住出租的不动产类,比较放心投资。

也没有什么好的理财投资渠道。毕竟低风险,低收益;高收益,高风险。
如果有一个高收益,低风险的投资渠道,谁还买房保值。
发表于 2019-1-11 09:34:10 | 显示全部楼层
黑小山 发表于 2019-1-4 15:30
应该说,是国人的理财观念知识比较薄弱,在遇到房产这样既保值又能自住出租的不动产类,比较放心投资。

也没有什么好的理财投资渠道。毕竟低风险,低收益;高收益,高风险。
如果有一个高收益,低风险的投资渠道,谁还买房保值。
发表于 2019-1-11 10:25:59 | 显示全部楼层
没文化 发表于 2019-1-11 09:34
也没有什么好的理财投资渠道。毕竟低风险,低收益;高收益,高风险。
如果有一个高收益,低风险的投资渠 ...

主要是房子背后的附加价值远远超过了其本身的住房属性,现在都9102年了,还在用这1999年的政策。
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