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预测贴,长峙杨柳郡首开价

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发表于 2018-10-25 12:35:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 大迪 于 2018-10-25 12:49 编辑

      先看一组数据,昨晚宁波绿城柳岸晓风开盘,高层140平(27000元/平),165平(30500元/平),精装房。现场快报去化一半左右,目前环境能够做到这个去化,说明定价还是相对合理的,为什么这么说?因为20756元/平的楼面价,核算成本,这个售价已经保本或是亏了,但是现在的楼盘,开盘卖不好,对后期的销售压力是很大的,所以首开价格降低,保证一定去化,回笼部分资金,是明智的选择,后期再看市场变化。房产买卖,大的开发商做的也是长线,区域一个楼盘亏些,另外楼盘赚点,统筹大盘是很正常的操作,所以不太赞同有些人说,开发商怎么可能亏本卖房的观点。
       另外刚刚又看了下定海兰园的销售情况,首开三幢311套房源,仅售45套,对于原本想此盘高周转的绿城来说,兰园的销售节奏明显被打乱。首开的三幢按位置来说,并不是很好的,如果定价策略和宁波柳岸晓风一样,也不至于现在这个情况;绿城在小洋岙拿的第二块地,地价低,容积率高,今后项目定位不会比兰园高,兰园号称定海标杆之作,高了就是绿城自己在打自己的脸,所以价格也会相对便宜,兰园开盘虽然定价调低预期,但不至于亏本,不知道当时兰园的定价是不是和背后金主的关系,或许人家不想亏,毕竟兰园不是绿城全资项目,小洋岙的第二块地也不一定会和兰园成本均摊。

      再看接下去要上马的杨柳郡项目,在兰园销售不佳的情况下,这也是今年舟山绿城唯一还能续血的项目了,因为是新盘,加上长峙土 地的关系,在定价上应该是有优势的,毕竟恒大西侧二期项目也快上了,位置要比杨柳郡好,要保证一定去化的话,在这预测,备案均价17000-18000,折后均价16500左右,虽然作为购房者来说,房价是越低越好,但这个预测价格,综合长峙岛与周边区块的价格体系和销售情况,个人认为是绿城平衡去化和利润的一个点。








发表于 2018-10-25 14:03:50 | 显示全部楼层
宁波楼盘名字好听,加分
发表于 2018-10-25 14:10:28 | 显示全部楼层
万科的口号是:活下去。可见万科现在困难重重。

而绿城2018的规划是:轻重并举,轻资产重运营 的 做法就是控制拿地,把品牌和服务做好。

所以还是走百合公寓的老路子,现在在销售量上不去,会降价一部分朝向位置不好的房子 和 楼层不太好的房子,核心的好房子是不会放手降价的。

另外宁波毕竟是宁波,对吧!定海的兰园么……只要卖出去一半的房子够周转就算是胜利了。毕竟以后绿城走品牌服务流。

长峙岛还年轻,还没开始发力,以后谁是谁还不知道呢!
发表于 2018-10-25 14:10:47 | 显示全部楼层
看看长峙的前面几个开盘的悦龙湾,香颂湾都被剃了光头。绿城这个肯定不会高
发表于 2018-10-25 15:26:09 | 显示全部楼层
认同分析。个人估计,可能还会低一些,实现快周转,让准客户有意外惊喜。
发表于 2018-10-25 15:37:42 | 显示全部楼层
平均价14000可能能卖出一点
发表于 2018-10-25 15:38:48 | 显示全部楼层
现在好像已经公认了3.4线城市房子不能投资的
 楼主| 发表于 2018-10-25 16:02:09 | 显示全部楼层
黑小山 发表于 2018-10-25 14:10
万科的口号是:活下去。可见万科现在困难重重。

而绿城2018的规划是:轻重并举,轻资产重运营 的 做法就 ...

万科的解读可以有很多。
 楼主| 发表于 2018-10-25 16:08:05 | 显示全部楼层
尤二狗 发表于 2018-10-25 15:26
认同分析。个人估计,可能还会低一些,实现快周转,让准客户有意外惊喜。

对的,打破预期,才有惊喜。
 楼主| 发表于 2018-10-25 16:09:09 | 显示全部楼层
cg1999 发表于 2018-10-25 15:37
平均价14000可能能卖出一点

1.4才卖一点,有点狠。
 楼主| 发表于 2018-10-25 16:10:25 | 显示全部楼层
wm78715 发表于 2018-10-25 14:10
看看长峙的前面几个开盘的悦龙湾,香颂湾都被剃了光头。绿城这个肯定不会高

恒大在人家地盘上,没找准定位。
发表于 2018-10-25 16:13:17 | 显示全部楼层
备案价不会低的,9折保底文件不日将作废,还没到黄河,所以还是会死撑。
发表于 2018-10-25 18:18:48 | 显示全部楼层
舟山有钱人多,长峙岛那几幢小房子,有的是人去买。
希望全舟山的有钱人都去长峙岛定居。
毕竟推开窗户就见,国家级石油储备基地,
这种自豪感,不是我等屌丝所能体会的。
发表于 2018-10-25 18:18:50 | 显示全部楼层
舟山有钱人多,长峙岛那几幢小房子,有的是人去买。
希望全舟山的有钱人都去长峙岛定居。
毕竟推开窗户就见,国家级石油储备基地,
这种自豪感,不是我等屌丝所能体会的。
发表于 2018-10-25 18:18:52 | 显示全部楼层
舟山有钱人多,长峙岛那几幢小房子,有的是人去买。
希望全舟山的有钱人都去长峙岛定居。
毕竟推开窗户就见,国家级石油储备基地,
这种自豪感,不是我等屌丝所能体会的。
发表于 2018-10-25 18:37:42 | 显示全部楼层
舟山绿城定位过高,宁波的绿城都才这个价位,和舟山都差不多了,而且还是别墅居多,档次更高。为什么说蘭园不是绿城的全资项目呢,不好吗
发表于 2018-10-25 18:49:47 来自手机用户 | 显示全部楼层
实际成交均价17000到18000
发表于 2018-10-25 19:20:28 来自手机用户 | 显示全部楼层
柳岸晓风是千万级墅区,高层开2.7。杨柳1.3差不多了。
发表于 2018-10-25 19:23:42 来自手机用户 | 显示全部楼层
长峙有什么花头,8000我还要考虑考虑
发表于 2018-10-25 23:17:43 | 显示全部楼层
长峙还早
这一轮已冷
等下一轮吧
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