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专业解读南山郡

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发表于 2018-4-3 12:10:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  近日,舟山祥生南山郡因学区调整而使部分业主买房预期落空,于是寻求开发商解决问题,对此笔者拟从法律的角度进行分析,探讨业主诉求是否有法律依据以及今后防范此类事件的对策。
  从法律关系角度入手,这里有两个层面的法律关系,一个是业主与开发商的商品房买卖合同关系,这个属于民事法律关系。另外一个是政府的学区划分及调整的法律关系,这个属于行政法律关系。
  一、业主与开发商的房屋买卖关系
  我们首先来看业主与开发商的商品房买卖合同,主要争议点就是开发商是否存在虚假宣传,以及关于学区房的宣传是否构成合同条款。
      (一)开发商是否构成虚假宣传
  是否虚假宣传的关键是看开发商进行宣传时该房产所属学区是否和宣传一致,或者说进行宣传时明知学区会进行调整,但仍然进行原先的宣传。为此,笔者查询了舟山教育局的网站,在此次学区调整前,原先的学区划分为:“2.舟山第一初中。招生区域范围为:(1)2013年区划调整前新城本岛千岛路以东区域及沈白线以北区域的新城居民子女;(2)意向就读舟山第一初中的勾山管理处当地户籍居民子女;(3)毛竹山社区当地户籍居民子女。5.舟山第二小学。招生范围为:(1)2013年区划调整前的新城沈白线以北区域的新城居民子女;(2)2013年区划调整前的新城千岛路以东、定沈路以北区域的新城居民子女;(3)长峙区域居民子女;(4)意向就读舟山第二小学的甬东管理处当地户籍居民子女;(5)毛竹山社区当地户籍居民子女。”从此处的区划可以看出在开发商进行宣传时南山郡地块的学区应该属于舟山二小和舟山一初。对于开发商是否明知学区会做现在的调整而仍然进行宣传这一点,由于举证方面不好把握,如果诉至法院很难得到法院的支持。因此从现有资料看,开发商被认定为存在虚假宣传的可能性比较小。
  (二)关于学区房的宣传是否构成房屋买卖合同的条款
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据法律规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。也就是说,通常情况下,开发商所作的宣传都是要约邀请,其法律后果就是关于学区房的约定不构成合同条款。
      (三)业主能否以学区调整不能实现合同目的为由解除房屋买卖合同
  从上面两点的分析,其实我们已经可以得出,业主无法以开发商虚假宣传存在欺诈为由解除房屋买卖合同,也不能以开发商违约未履行合同义务为由解除合同或请求赔偿。我们来看两个类似的案例。
  在“温州某某置业有限公司与张某某商品房预售合同纠纷”一案中,法院认为:根据《合同法》第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈,指一方当事人虚构事实或者隐瞒真相,诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中,某某置业与张某某于2013年11月21日双方签订《商品房买卖合同》之前在报纸上投放的广告中确实包含涉案商品房可就读“外国语小学、实验中学”的宣传内容,但根据审理查明的2014年龙湾区小学及中学招生计划数和招生对象表载明的情况,涉案商品房2014年确实属于上述学校的学区,某某置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符,并没有虚构事实或者隐瞒真相,不构成欺诈。至于张某某另提出的某某置业应保证2014年之后均在上述学校学区一节,本院认为,前已述及,某某置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符,并不构成欺诈,至于将来学区是否调整,因有关学区问题属于商品房开发规划范围之外的事项,并不属于要约,也不属于某某置业可以控制的范围,张某某的相关主张缺乏依据,本院亦不予采纳。
  在“王某与宁波某某置业有限公司商品房预售合同纠纷”案例中,双方当事人在商品房预售合同附件八第十五条第二款约定“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”。浙江省高级人民法院认为:“双方合同约定涉案房屋交付时间为2015年3月31日,王某于2014年7月4日提起诉讼,此时尚未到某某公司履行合同义务的时间,教育行政部门此时也未确定2015年学区划分方案,王某认为某某公司存在欺诈,理由不能成立。”
  由此可见,从法律层面上讲,业主要求开发商承担民事责任的法律依据不足,如果再有开发商在法律技术层面上的处理,例如在宣传页面注明“学区等配套最终以政府的确定为准”,则业主诉求更加无法得到满足。
  二、政府对学区的划分与调整的法律关系
  《浙江省义务教育条例》第十一条规定:具有本省户籍的适龄儿童、少年,在户籍所在地学校就近入学。县级人民政府教育主管部门应当根据本行政区域内适龄儿童、少年数量和分布状况合理划分学区,确定和调整公办学校就近招生的范围和人数,并向社会公布。由此可见教育局是有权确定和调整学区的。
  此外,2018年1月1日施行的《新城义务教育招生办法》(舟教基〔2017〕52号)第九条对学区调整做了规定:随着新建城区的不断扩大,入学人数持续增加,不断建设新的学校才能满足新城义务教育入学需求。新校加入必须对相关区域的学区进行调整。新城义务教育各学区学校的招生范围,在市教育局每年4月发布的《新城义务教育预报名登记通告》中公布。
  这些法律法规均明确了政府调整学区的权力,因此教育局做出学区调整是合法的,那么此次调整是否合理?新城近几年居住人口快速增加,入学儿童数量也迅猛增长,教育局关于学区调整文件也明确“随着居住人口的快速集聚,新城义务教育需求迅猛增长,大部分学区学校已超负荷运行,迫切需要增加新的学区学校来满足义务教育需求。在市政府的高度重视下,今年,舟山第二小学北校区(舟山第四小学)、南海实验学校浙大校区(舟山第五小学)将于秋季建成投运;南海实验学校北校区(舟山第二初中)也将于上半年开工建设,并于2019年秋季正式投运。”由此可见,政府调整相应学区也是从现实出发,解决日益增长的入学需求与现存学校高负荷运行的矛盾,政府的调整是合法合理的,也是势在必行的。
       三、问题的症结和防范此类事件的对策
  其实所有引起业主不满的症结是业主内心的担忧。这种担忧一方面是对新学区生源和师资的担忧,另一方面是对房价的担忧。最主要的症结还是对新学区教育质量的担忧,因为如果新学区教育质量上去了,房价问题自然不存在。
  那么解决新学区教育质量问题就可以从两个方面进行。一个方面政府要加大对新学区教育资源的投入,这个我们得相信政府有信心有实力能做好。从现有情况来看,政府非常重视群众对子女教育的需求,近几年来不断加大教育投入,从学校硬件建设和师资配比都是用心在做的。另一方面,开发商、业主自己,有时候甚至政府得疏导业主心中的焦虑。所谓心病还需心药医,我们可以看看历史,每一次学区的调整无不出现过这种担忧,但往往结果出乎我们的意料。当年南海长峙岛校区的出现,很多家长也担心师资跟不上,但实践证明这种想法是错误的。
  为防范此类事件的发生,需要各方做出一定让步和努力。首先对于业主,买到了与预期不一致的房子心理肯定不好受,但塞翁失马焉知非福,我们对政府的教育资源投入要坚定信心,对自己子女的学习能力要树立信心。此外,更需要我们做到的就是在买房的时候要树立风险意识,买房子和其他事情一样,不是我们钱一甩、手一摊就能买到我们所需的,世间的一切都不是静态的,是会变的,如果当初考虑到了这一点,现在心里的愤懑也会少一点。其次开发商要规范自己的销售行为,若一味追求销量而不尽合理提醒义务,一旦遇上现在的事情肯定是头痛不已。最后对于政府则是要在调整学区的同时做好宣传解释工作,让业主明白政府的举动是合法合理的,让业主理解政府所做的调整是出于对群众利益的考虑,是为了解决群众的实际需求,如果学区不做调整,学校再满负荷运行下去,影响的势必是大家的利益。
发表于 2018-4-3 20:49:55 来自手机用户 | 显示全部楼层
教育局舍近求远!离2小只有800米!离4小有4000米!教育局长估计小学没毕业!为了4000米,小学生每天要提早大半个小时起床去上学!现在不是提倡让孩子们多睡会儿么!
发表于 2018-4-5 11:53:10 | 显示全部楼层
学区的划分是为了保障学生就学更安全更便利,从人性化角度考虑一般学区的划分是以学校为半径画一个圆,把圆内服务半径的孩子安排就近的学校读书,而有一些小区交集在两个学区的服务半径中心的,两边都可以读,那就按照学区的饱和度去划分,这样是最科学合理的,也就是所谓的相对就近入学,因为什么事情都做不到绝对的,所以相对就近应该是对到两个学区距离都差不多的小区而言,绝对很远的跨学校服务半径的小区没必要讨论相对就近的概念。而为什么要就近入学?临城大部分是年轻人的首次购房,目前和父母居住的比例非常小,那孩子接送就是一个问题,都是上班族,小学3点多4点放学,短距离可步行回家是很必要的,长距离就代表会出现很多不确定的安全隐患,即便有些是爷爷奶奶辈退休老人负责接送,这辈人出行也都是助动车为主的,如此长的距离,小学放学时候的交通拥堵,很容易出意外。就中学而言,虽然初中生有自己坐公交的能力,不过正常公交站头是500米一站,南山郡离大成中学位置的百度地图距离是3.4公里,7站路,对距离没概念的自己去体会。现在的初中生学业很紧,特别初三阶段,很多时候会留校到6点多才放学,晚上功课又做的特别晚,就是说如果距离太远,就需要更早的起床,在路上花更多的时间,这个对目前让学生保证睡眠时间的政策是相对的,不知道教育局是出于怎么样的考虑,让最西边的南山郡就读二初四小,不过就人性化考虑,是不是合理就见仁见智了。最大的问题是,本来通过合理划分,每个小区的孩子到达他们学校都可以控制自己1公里左右,南山郡这3.4公里就学距离是人为的短板,。不管教育局出于哪方面的考量都应该把孩子放在第一位吧,教育局的第一服务对象就是孩子。
发表于 2018-4-9 14:58:34 来自手机用户 | 显示全部楼层
没必要解读了,说了半天最根本原因就是校区划出了,房价下跌影响了买南山郡小区人的利益,划校区只是个借口,房价才是真正问题,房子都还没入住,现在划了个不好的学校,房价涨不了可能还要跌,以后划到哪个学校是以后的事,眼前最重要的是保房价,几年以后入住的多了,真正有需要的孩子开始上学了,说不定这批人大部分房子早换人了,本来还觉得挺同情的,现在越看越觉得是无理取闹了
发表于 2018-4-7 16:37:50 来自手机用户 | 显示全部楼层
反正南山人就是“我不管我不管我不管 我不听我不听我不听 别的我看不见看不见看不见  反正我们就是看到一个'近'字 什么理由什么政策我们都看不见 除了这个近 我们也没有别的理由闹了 好的学区没了不闹过心里怎么能平衡 我们过得不好要把别的小区也拖下水 ”   
发表于 2018-4-3 20:11:55 | 显示全部楼层
这叫什么,站着说话不腰疼,看似冠冕堂皇,大道理写着,所谓的政府文件抄抄,请问你有孩子吗?你如果同意你的孩子每天上学走四十分钟,同时和路上为数不少的大型工程车拼命的话,来吧,南山郡的受苦群众欢迎你。请你走一走从南山郡到四小的路,再来写这份政府报告。
发表于 2018-4-4 09:03:31 | 显示全部楼层
宅宅宅蜗牛 发表于 2018-4-4 08:36
路会造 学校会修   问你们这么多南山业主 19年就要入校读书的家庭究竟有几户 如果十几二十户  相信到时插 ...

初中也这么远,为什么不能实事求是按照远近分配?
发表于 2018-4-3 18:15:16 来自手机用户 | 显示全部楼层
blc222 发表于 2018-4-3 16:29
此次学区调整前,即使按2017年原先的学区划分,也没有把南山郡划入二小一初的学区。
因为招生区域范围首先 ...

你下了聘礼但是还没过门的媳妇被人欺负了,你觉得反正还没结婚,所以不关你事?你原来是这样的人啊?

接着拿找对象来说事吧,一个男人找了个女朋友,她并不一定是跟男人过一辈子的人,那个男人也不见得是第一个睡她的人,,所以,谁是跟你过一辈子的人,跟先来后到真没必然关系。。

发表于 2018-4-3 20:14:14 | 显示全部楼层
blc222 发表于 2018-4-3 16:29
此次学区调整前,即使按2017年原先的学区划分,也没有把南山郡划入二小一初的学区。
因为招生区域范围首先 ...

原来读书是讲先来后到的?照您说的,以后新楼盘开了,不管在哪里,都去小岛上读书吧,舟山本岛学生太多了。
发表于 2018-4-3 12:25:43 来自手机用户 | 显示全部楼层
太长
发表于 2018-4-3 13:05:28 | 显示全部楼层
现在谁还看这么长的文章
发表于 2018-4-3 13:10:29 来自手机用户 | 显示全部楼层
看完了 有理有据 合情合理 事实就是如此
发表于 2018-4-3 13:19:15 来自手机用户 | 显示全部楼层
一句话,一切由正负老大说了算。
发表于 2018-4-3 13:52:15 | 显示全部楼层
中肯,又合情合理,楼主有水平
发表于 2018-4-3 13:58:12 | 显示全部楼层
哎,其实都是为了房价,学区也为了房价
发表于 2018-4-3 14:34:33 | 显示全部楼层
不错,分析到位,有理有据
发表于 2018-4-3 15:06:49 | 显示全部楼层
一心想买学区房其实不可娶的.一切都是中国教育偏差导致的
发表于 2018-4-3 15:07:55 | 显示全部楼层
值得细细分析!
发表于 2018-4-3 16:04:13 | 显示全部楼层
其实很好分析,开发商当初说的是什么学区房,到时候读什么小学、什么中学,肯定是交房、办了房产证以后了,你没交房、没有房产证、户口没落下,怎么读啊,所以当初宣传的肯定是预期的,从这点讲,开发商是理亏的,但是开发商又给自己留了后路,没有保证一定是这样的。所以,老百姓和开发商斗,肯定是斗不过的,只能怪自己运气不好了。
发表于 2018-4-3 16:06:03 来自手机用户 | 显示全部楼层
太长了,没时间看
发表于 2018-4-3 16:29:03 | 显示全部楼层
此次学区调整前,即使按2017年原先的学区划分,也没有把南山郡划入二小一初的学区。
因为招生区域范围首先得满足必须是新城居民子女或当地户籍居民子女。
南山郡到目前为止都还没有交房,仍然为期房,更别提居住了,因此南山郡的业主既不是新城的居民,也不是当地户籍的子女,因此仅就这一点就已经把他们排除在外了。从来就没有读过二小,还要让原来已经读二小本部早就落户居住的小区,划出去,真不知道他们在吵什么?
发表于 2018-4-3 18:32:25 来自手机用户 | 显示全部楼层
老学校师资力量就好?,有实力的人的孩子都是挑老师,什么排班校区都是浮云
发表于 2018-4-3 19:13:36 来自手机用户 | 显示全部楼层
这篇文章咋一看是在洗白开发商,其实重点是最后一段,明显是枪手文
发表于 2018-4-3 19:45:42 | 显示全部楼层
blc222 发表于 2018-4-3 16:29
此次学区调整前,即使按2017年原先的学区划分,也没有把南山郡划入二小一初的学区。
因为招生区域范围首先 ...

投资有风险。。买房需谨慎
发表于 2018-4-3 20:06:46 来自手机用户 | 显示全部楼层
沙鳗来了 发表于 2018-4-3 19:13
这篇文章咋一看是在洗白开发商,其实重点是最后一段,明显是枪手文

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