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谈谈定海老城区旧城改造的安置政策

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发表于 2013-3-25 16:21:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果现在有人要问:舟山现在什么样的房子值钱?
一般人或许都不会想到,答案竟然是定海老城区或将进行旧城改造的老房子。
什么玉兰园、玫瑰园,与之相比皆是浮云,
因为已经开展改造的东海新村、皮革厂区块的货币安置标准都达到了1.9万元每平米,
远超周边新房的单价,真可谓房子越旧越值钱、越破越值钱,让人大跌眼镜。
众所周知,定海城区的老房子多,旧城改造势在必行,旧城改造任重道远,
在中国,难事莫过于政策处理。
鉴于旧城改造工作的难度大,前几年旧城改造工作推进不尽人意,
所以在安置政策中也极大地考虑了老百姓的述求,工作总算有所起色。
但安置标准总归有个底线,这个标准似乎已远突破了底线。
过分优惠的安置政策可以解决当前几个区块的旧城改造,
但肯定会极大地阻碍开展这项工作的可持续性,
目前已有传言可能会旧城改造而拆迁的老房子价格已经被炒得老高,
周边新老房子价格价格出现倒挂,
直接或间接地影响着周边的新房和二手房行情,
与中央对房价调控的宏观政策极不协调,
知情的、不知情的买卖方的纷争也开始出现。
定海的规划旧城改造区块很多,老小区的各项建设指标也参差不齐,
如果旧城改造只能一味在提高容积率上做文章,改造后的定海城市面貌估计也不会好到哪里去,
但如此之高的安置成本肯定会最大程度地压缩开发商的盈利空间,
或将影响他们参与旧城改造的积极性,同时给以后的拆迁安置工作带来难度,
最后这项工作能持续多久的确不得而知。
国内的一些城市其实在旧城改造中也面临类似的困难和问题,
如广州,近年出台的政策也大幅提高了安置标准,但最高可补周边一手房价格,仅此而已。
平心而论,用一套老房子在同一地段能换一套同样面积的新房,一般人心满足矣。
总而言之,衷心地希望与老百姓民生息息相关的旧城改造工作能顺利推进。

http://www.zhoushan.cn/newscente ... 20120314_532550.htm
http://esf.gz.soufun.com/newsecond/news/3057185_999.htm
发表于 2013-3-25 17:59:37 | 显示全部楼层
蓬莱啥时候拆?
发表于 2013-3-25 18:25:38 | 显示全部楼层
定海要改造,基本等于推到重来,你信么
发表于 2013-3-25 18:55:20 | 显示全部楼层
西边何时来啊.
发表于 2013-3-25 19:27:40 | 显示全部楼层
1.9W...把我的新的推倒算了。。
 楼主| 发表于 2013-3-25 19:48:51 | 显示全部楼层
是啊,1万九千一平方。为了定海的旧城改造,我们的工作者可谓煞费苦心啊!而这样的代价不知道会给以后的工作带来多大的难度啊!
发表于 2013-3-25 20:33:51 | 显示全部楼层
这个G党的话也信?老百姓真是太天真了,弄弄补补能混几年是几年,N个旧小区说要拆,到现在为止可有响动?就算贴出告示不拖你个5年10年肯定动不了工!看看海州华府当时拆的时候拖了多久。
发表于 2013-3-25 20:38:43 来自手机用户 | 显示全部楼层
开发商肯定有赚的,就是多少的问题。
发表于 2013-3-25 20:43:52 | 显示全部楼层
楼主辛苦。对于高额的补偿价,我与楼主意见有别。

首先,必须让拆迁户得利,而且是大大得利,拆迁才可能成功。否则,哪个人会乐意来这么一番折腾?除非是快倒的危房。

第二,市场化操作,即便是付出1.9W的价格,开发商也未必会亏。因为容积率不一样。原来的平房造多层,多层造高层,如果不这样弄,拆迁就很难进行。

第三,一些烂房子因为有拆迁潜力而价格被炒高。的确,像股市中的重组概念一样,股价会上一截,但毕竟有一定风险因素,这个没必要担心。像蓬莱新村现在的市价就不是太高。
发表于 2013-3-25 20:47:32 来自手机用户 | 显示全部楼层
你们农村碰到拆迁还有别墅,排屋分,我们城镇分点高层就眼红。
发表于 2013-3-25 20:54:17 来自手机用户 | 显示全部楼层
我们只有一套房,是我们的生存之本啊。总是欺负我们城镇人老实。
发表于 2013-3-25 21:04:46 来自手机用户 | 显示全部楼层
我们的房子是破,有的还在到马桶,我们为城市牺牲太多了,不能造房子,说这是规划区,可你规划了20年了,我们的损失谁付。
发表于 2013-3-25 21:14:14 来自手机用户 | 显示全部楼层
还有拆迁问题,以房产证为准,哪还是老实人吃亏,有的造了3层,没路的人只有一层,占地面积面积还是后面的大,分的房子还是前面的多,你要的土地啊,这不是掩耳盗铃吗,人家能服气吗。
发表于 2013-3-25 21:31:03 来自手机用户 | 显示全部楼层
有是也不是要做钉子户,我们的要求也要听一听。我们不会漫天要价,总不能把我们一层的独立别墅换成高层,你会愿意吗。我们需要一个合理的补偿方案,大家都能接受,住房商品化 ,你来拆我房子,应该有一个平等的态度来谈,人心都是肉长的。
 楼主| 发表于 2013-3-25 22:01:29 | 显示全部楼层
       对于旧城改造,看来还是要回答为什么要改造、改造什么和怎么改的问题。
       1、旧城改造是一项由政府牵头,切实解决老百姓居住环境和条件的公益性的工作,由于涉及到千家万户,利益述求各不相同,某种意义上来讲是一件吃力不讨好的工作。但无论考虑政治因素、还是实际需求,这项工作必须要做,而且绝非简单的市场化运作就可以表达;
       2、旧城改造改造的是整个城区与时代发展不相适应、不符合安全居住条件等的旧房和城市基础设施,注意不是某一个城区的地块,完整的说是整个城区,内容也不是把旧房拆了换成新房这样简单,某种意义是城市的再建工程。另外,旧城改造是解决危房问题的最有效办法。定海的危房真的不少;
       3、旧城改造工作的核心是规划,难点是安置。尽管实施是循序渐进和逐步推进的,但要做这项工作,必须是考虑全局的和全过程,它的实施期限可能是漫长的,现行的政策要给后人留有余地。
       针对安置补偿来讲,如果光是测算某个地块的收益,甭说1万9,有可能2万9都有的赚,但政府更要统筹考虑整个城区,我敢肯定政府能少贴钱已是万事大吉了,除非是无限制地提高容积率,那么还不如不旧城改造呢。所以补偿标准要有底线,广州市的这个底线就把得准,最高就是周边一手房的价格,于情于理、于百姓于政府都说的过去。总的意思:就是确保整个旧城改造能顺利推进,而不是光推进某个项目。

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 楼主| 发表于 2013-3-25 22:35:05 | 显示全部楼层
安置标准过高会造成的最不良后果是:若干年后,有商业开发价值的区块(1.9万元补助都能赚钱的)倒是都改造好了,那些城区大量的根本没有经济效益产出的地块(有些地块可能1万元补助都难盈利)依然存在。如果是这样,根本不需要政府来牵头做这事,直接让市场来运作就行。到时,旧城改造可能就会以失败而告终。
 楼主| 发表于 2013-3-26 09:43:01 | 显示全部楼层
建议:旧城改造还是要尊重经济规律办事,否则不可持续。
以上所指的1.9万元补助价格是以普通多层为例,如果是平房,那是另论。
继续以旧城改造中的普通多层为例:
考虑到旧房的市场价、政府人文关怀、有利于工作推进等因素,
本人认为安置补助价格应大于旧房市场价、低于(等于)同片区同类房屋的新房价格为宜。
如蓬莱新村,目前的市场价假如为1.2万元,周边新房为1.5万元,但如遇到拆迁,安置价如达到了1.9万元,那么明显就偏离了。

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发表于 2013-3-26 10:03:50 | 显示全部楼层
西大街的旧房子据说有100多年历史了,一遇到下雨天,四面漏水,冬天冷的要死,不晓得啥时候拆?
发表于 2013-3-26 10:59:33 | 显示全部楼层
人民南路还有孤零零一桩楼啥时拆?
发表于 2013-3-26 14:32:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 风~ 于 2013-3-26 14:36 编辑

国务院2011年已经出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》,地方应该以行政法规为准绳,根据具体情况适当调整政策。还有《房屋征收评估办法》。楼主所说的统筹兼顾,很有道理。不仅一个项目内要“一碗水端平”,而且整个区域也要有统一标准可依
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