您未登录  登录 | 注册 |

QQ登录

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

搜索
查看: 28676|回复: 84

枫桥苑楼价带来的思考

 关闭 [复制链接]
发表于 2007-10-24 16:11:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
1023高价位开盘的定海“和润枫桥苑”楼盘,再次冲击我市房地产业。
“枫桥苑”位于定海新桥路原定海神龙电器公司原址,就其地理位置来说,目前是非常好的地段了,但是由于该幅地块面积较小,容积率又很高,小区一共也就6懂建筑,建筑面积只有2万多一点,住宅连商铺就160套左右。因此这样的小区里很难对绿化景观、休闲配套设施等进行设计布局,目前开发商提供的推广资料上对这方面没有进行任何的宣传,虽然开发商是综合实力非常强且具有二级开发资质的企业,但是也只能在建筑的外立面和建筑的施工内在质量上化更大的精力,对小区的环境难有作为。因此该小区不能说是一个高端的产品。但是,就是这样的一个新楼盘,在开盘前半年就受到了广大消费群体的关注,笔者在不久前曾经询问该售楼处销售员,她们说,现在每套房子都有3-6名的客户预约,好的位置、楼层跟约的客户更多。据悉,这次开发商打破以往在开盘前一、两天刊登开盘广告的惯例,没有在传媒上事先预告。舟山房地产管理局提前在其房产信息网上进行了开盘公示,一些购房者从网上得到消息,一些随时在该售楼处跟踪开盘消息的购房者得到了消息,1022日上午开始就有数十人开始在售楼处排队。从今天中午舟山市房产信息网上查询,可以看出,仅仅一天半时间,该楼盘销售率已经达到了85%以上。但最令人关注的的是,如此高销售率的一个普通的楼盘,他的高层销售均价在9000左右,多层销售均价在10000左右(商铺均价更是令人乍舌,只是笔者不愿在此炒作),是我市目前楼盘的最高价位;同时我们也要关注的是现在的购房者已经都是理性的消费者了,他们对楼价的认知度应该说是已经在政府的反复调控中对我市楼市经过痛苦的等待、观察、分析得出的。
那么,如何看待舟山房地产的走势,“枫桥苑”的高价位虽然热销是个表面现象,实际上它还时比较切合舟山房地产现状的。笔者认为:
一、国家对房地产行业进行宏观调控没有达到预期目的。
2005年起,国家陆续出台了一系列的宏观政策,对房地产行业进行调控,但是无论是国八条也好,国六条也好,或者其它的税收、信贷等组合拳,包括最近出台的对第二套住房的信贷控制等,从实际效果来看,收效有但不大。这些政策一出台,像一济猛药,在一个很短的周期内似乎有效,但是毕竟是市场经济,调节的杠杆单靠政策是很难达到目的的。前些年,我们把楼价过高归罪于炒房一族,政府遏制投机的政策对炒房一族的打击是有目共睹的,现在炒房的现象不多了,但是楼价依然过快上涨。应当承认,土地资源少,土地供应量小,新楼盘供应量小,而购房需求量逐年、快速增大的矛盾才是焦点问题,尤其是舟山的矛盾更加突出。很多消费者有一个误区,总以为国家对房地产调控就是要把房价降下来,我们可以把近年来国家出台的各个调控政策进行解读,重点都是遏制投机,控制房价过快、过速增长。如果房价降低了,将会影响到整个国民经济的大局,影响到整个金融政策,影响到整个国计民生,它所带来的后果是不堪想像的。现在的一些消费者对国家的宏观调控政策的期望值过高,持续的等待观望使很多的消费群体丧失了购房的机会。
二、舟山城区房地产的供需矛盾突出,导致房价上涨过快,并将依然稳中有升
处于长三角板块中快速崛起的舟山市这些年的经济超乎想像的向前推进,房地产作用功不可抹,但舟山房地产的综合实力还不能与外界相匹敌时,它的楼价却已经和沪杭甬地区接轨了,并且按照市场规律逐步成熟。舟山楼市的培育经历的时间并不长,也就不到十年时间。根本原因是各类消费族群培育了这个市场。过去购房者以城镇居民居多,以后随着小岛迁、大岛建的城市总体发展规划,一部分海岛居民加入了购房族群,而现在在巩固已有的购房族群外,外地来舟山创业人才、引进的人才、军人等也加入了购房大军,更为可观的是上世纪50年代到60初生育高峰使得这些人的后代进入了婚育期,先购房比找对象更为迫切;把自己的子女送出海岛,而不能忽视的渔农民已经不在片面理解小岛迁、大岛建的号召了,他们就想在城里为孩子买套房子,自己年纪大了也可以来住住,这些人却往往很少按揭贷款,这在沈家们和东港楼盘板块中非常明显;拟置换二手房的消费者有了第一套房子的基础,也无须承担过大的经济压力;这几年我市一些大中型民营企业在城市的落户发展,为从渔区海岛、农村来的企业员工带来了较为稳定的就业机会,这些员工也需要栖身之地。这些消费族群形成了潜在的购房大军,而且逐渐扩张。而我市的楼盘供应情况却不容乐观。前些年,我们几乎每月可以在传媒上看到一幅幅土地拍卖的新闻,但是现在鲜有拍卖的槌音。明后年沈家们城区尚有部分黄金地段有供应新楼盘外,定海城区可供应的楼盘将会更少,定海城东洪茅湾板块楼盘的热销足以使得定海城区板块房价的高价位了。土地资源的匮乏形成房源匮乏的瓶颈。今年上半年定海、普陀、新城、东港推出的楼盘到现在几乎很少有尾盘尚未去化的,而且每一次开盘前各个售楼处的预约火爆,都可以达到可销面积的3倍以上。由于房源匮乏,处于商业中心的定海房价快速上涨,冷落了多年的行政中心的新城楼市开始温热,许多因为定海房价过高的消费者转购新城楼盘,毕竟一套房子的差价可以达到30-40万元。从目前情况分析,只要供需矛盾不解决,我市楼市上涨的趋势不会减弱。
三、对我市房地产管理部门的建议
(一)、加大土地供应量,加速旧城改造,提高容积率(略)
(二)、对二手房的贷款应该放宽。
10月份一来,我市二手房交易急剧下滑,究其原因就是银行对二手房的贷款采取了一刀切的做法,既停止了对二手房的贷款。这一做法我认为很有可能推动新楼盘的房价上升。很多的消费者由于现在购买新房经济压力比较大,想先购买二手房过渡,不管怎样二手房总是要比新房便宜许多,等有能力了再置换新房,原来购买二手房还有50%的贷款额度,而现在购买二手房贷款这条路子没有了,要一次性付清房款,这就关闭了这些消费者过渡的想法,只能加入购买新房的族群,使供需矛盾进一步加大。因此,笔者建议有关部门做做市调,破解这一部分部分消费者的难题。
(三)、对舟山房产信息网的建议
舟山房产信息网建立透明售房系统一来,深得老百姓的好评。但是现在每天公布的楼盘价格也会有炒高房价之嫌,消费者上网看到房价天天上升,心态很难平衡,总觉得有一只手在推动房价(其实楼盘的价格是由多种要素形成的,就像“枫桥苑”在网上公布的开盘平均价格是14880元,老百姓会误解的,我的理解这个价格应该是包括了商铺的价格后的均价。很多楼盘的价格没有可比性)。笔者在上半年曾经从网上看到广州市房管部门发现这一个问题后,及时进行了改进,具体的做法没有刊登。我建议我市的房管部门可以到别的地方取取经,对我们的房产信息网也进行改进。

评分

参与人数 1威望 +10 收起 理由
小攸de + 10 原创内容

查看全部评分

发表于 2007-10-24 16:42:58 | 显示全部楼层
SOHO的老潘说,房地产将究的就是地段、地段、地段

房子造的好不好只能看看外观,质量根本看不出来
发表于 2007-10-24 16:43:29 | 显示全部楼层

首先市政府要有态度,要在控制房价上有所作为。

“房价的高低体现出一个城市的品位”如果政府有这样的观念,要控制房价绝对都是空谈。
发表于 2007-10-24 21:11:45 | 显示全部楼层
房产信息网根本上就是一个托,
价格乱标,
谁信啊!
发表于 2007-10-25 09:08:30 | 显示全部楼层

"银行对二手房的贷款采取了一刀切的做法,既停止了对二手房的贷款"???

所有的二手房都不能贷款了吗?
发表于 2007-10-25 16:52:19 | 显示全部楼层
原帖由 小攸de 于 2007-10-25 09:08 发表
所有的二手房都不能贷款了吗?


应该是这样的,商业贷款全部停掉.公积金还能贷,不过要排四个月的队

只有一手房能贷
发表于 2007-10-25 19:20:10 | 显示全部楼层

比较到位!

客观理性,非常好的一个东东。
发表于 2007-10-25 20:03:42 | 显示全部楼层
国家为什么不停止一切贷款呢,让有钱人去卖房子吧,让没钱人都回老家种地去吧
发表于 2007-10-29 16:18:57 | 显示全部楼层
舟山的房价高自然有它高的道理,舟山的富人还是很多的,许多外面跑船的工资一年十万,钱又没有地方花,积攒下来后的钱是很惊人的。另外许多有钱的老板三五套房子也很正常,早些时候有房子的人基本上实力也比较强,自然会想到另外再来一套房子什么的。
发表于 2007-10-30 22:08:12 | 显示全部楼层
楼上的恐怕是位富人吧?而且在下也不知道这个“很多的”是怎么个多法?
现在的社会,开始成为了一个橄榄型,非常贫穷的人是少数,但是富人再多,也只是一个塔尖,也是少数,但是他们掌握着大多数的财富和生产资料。君不见,《同一首歌》最后结束的时候,有如此多的房地产公司赞助挂名,他们才是掌握着大量生产资料的“富人”。我们再努力工作也只是在为他们低廉的投入而“补仓”。
阁下看到的只是那些有钱的人,不知道位于橄榄型中间绝大多数的工薪族餐桌上的饭菜有没有吃过?不知道一个月只有800元工资还要去养家糊口的生活,阁下有没有经历过?
现在的房价,以一个月800块钱的收入,怎么能完成国家“居者有其屋”的承诺?
发表于 2007-10-31 10:37:10 | 显示全部楼层
原帖由 rota22 于 2007-10-30 22:08 发表
楼上的恐怕是位富人吧?而且在下也不知道这个“很多的”是怎么个多法?
现在的社会,开始成为了一个橄榄型,非常贫穷的人是少数,但是富人再多,也只是一个塔尖,也是少数,但是他们掌握着大多数的财富和生产资料。 ...

个人的想法而已,不然舟山的房子为什么比宁波还贵呢。肯定有他一定的原委吧。
说明一下,我是穷光蛋一个。
发表于 2007-11-6 16:11:07 | 显示全部楼层
第十一本书
--------------------BOOK  11(不可思议)


要地段没
要安静没
要新鲜空气没
要绿化没
居然还那么贵???
发表于 2007-11-9 15:47:14 | 显示全部楼层
房产信息网应该把住宅和商铺的价格分开来,这样比较明了!不标是万万不能的!
发表于 2007-11-20 17:31:21 | 显示全部楼层
LZ分析的太有道理了。股市跌宕,楼市好像一直上升,再也不能等待了。还是下决心买一套房子!
发表于 2008-6-25 21:45:17 | 显示全部楼层

这个老贴蛮有价值的。

发表于 2008-6-25 22:13:19 | 显示全部楼层
原帖由 HEHEHE 于 2007-11-20 17:31 发表
LZ分析的太有道理了。股市跌宕,楼市好像一直上升,再也不能等待了。还是下决心买一套房子!

这个好比卖股票   
高了想更高  跌了想回本  
到2700点  
终于忍不住 血淋淋的割了
大盘反弹了   
割在了十八层地狱
发表于 2008-6-25 22:15:24 | 显示全部楼层
老区的经济,特区的消费阿?嘿..
发表于 2008-6-25 22:56:24 | 显示全部楼层
楼主你自己就多买几套吧....
 楼主| 发表于 2008-6-26 17:28:36 | 显示全部楼层
原帖由 尤二狗 于 2008-6-25 21:45 发表

感谢版主把旧帖子翻出来。
纵观今年上半年房地产市场,坚信自己的观点依旧没有错。同时认为:
1、由于整体市场的刚性需求,舟山市场的抗风险能力较强。
2、舟山的房地产市场是以需求占主导的市场,处于理性的上升阶段,持续稳步上扬的态势明显。

3、定海、新城、普陀板块房价半年多来依然上升的态势,所谓的2008年“拐点论”不攻自破。
4、不能把北京、广东等地的一种波动强加给土地资源匮乏的舟山。
发表于 2008-6-26 19:34:03 | 显示全部楼层
舟山日报最近的报道,今年上半年房市冷,什么降了30%左右,难道没楼主有脑子吗?
不知道这个伟大的市场还要怎样继续上扬啊
鼓吹高楼价的人不知...唉
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

温馨提示:

·发帖时请遵守《舟山论坛用户与信息管理条例》及国家相关法律法规

·舟山日报社所属媒体依据网友在本论坛注册时的许可,有权转载或引用帖子,如有异议请事先声明,并谨慎发帖

·承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任

·只要接到合法请求,即会将相关信息提交给有关政府机构

·参与发帖即表明您已经阅读并接受上述条款

本版积分规则

Copyright ©2006-2013 zhoushan.cn All Right Reserved.  Powered by Discuz! (已备案)

本站信息均由会员发表,不代表舟山论坛立场,如侵犯了您的权利请发帖投诉   

平平安安
TOP